房地产发展新模式新在何处

　　房票亮点在于拓宽了安置渠道，被征收人可根据自身需求和喜好，在规定时间内在“房源超市”自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和个性需求，也可以推动房地产市场去库存

　　“保障性住房建设更多支持以家庭为单位的产权式购房需求，其制度设计是实施严格的封闭管理，不得上市交易，这将是区分保障性住房和市场化住房的一个重要举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给，实现保障归保障、市场归市场。”

　　新机制的要求是以人定房、以房定地、以房定钱，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口来定增量土地面积，体现了以人为本的理念，只有把握新的住房消费需求，才能确保“房”“地”“钱”等资源的有序配置，防止市场大起大落

　　房地产行业将从建设为主的房屋建筑业和房地产开发业逐渐转为房地产经纪、物业管理、租赁和资产管理行业为主，并带动提供存量房的改造维护的建筑业发展

　　2024年伊始，多个城市推出房票安置政策。1月5日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。紧随其后，嘉兴市、佛山市相继推出房票政策。

　　房票是指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。从各地房票安置政策细则来看，其主要着力于短期内定向去化新房甚至指定区域新房库存，表现为房票主要用于购买安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6个月至24个月。

　　房票亮点在于拓宽了安置渠道，被征收人可根据自身需求和喜好，在规定时间内在“房源超市”自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和个性需求，也可以推动房地产市场去库存。

　　房票本身并非新制度，此前在全国房地产“去库存”大潮下，被多个城市所使用，取得积极成效。作为激发市场需求、去库存的重要举措，房票将为各地构建房地产发展新模式提供新思路。

　　聚焦近年中央经济工作会议部署，2021年首次定调房地产“探索新的发展模式”，2022年要求推动房地产业向新发展模式平稳过渡，2023年要求加快构建房地产发展新模式同时，还提出要完善相关基础性制度。从中央相关表述到住建部门的部署，再到各地优化调控政策，预示着构建房地产发展新模式工作进入了制度完善的新阶段。

　　在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下，房地产发展新模式是稳定当前市场、扭转供需错配发展困局的关键路径。构建房地产发展新模式，需要适应市场供求关系发生重大变化的新形势，推动商品房和保障房的“双轮驱动”，科学配置“人房地钱”等资源要素，把握中长期发展新方向，助力房地产行业高质量发展。

　　新形势：适应市场供求关系变化

　　广州120平方米以上住房不再限购；上海优化住房限购政策，支持非上海市户籍单身人士购房；北京通州区取消了购房需要落户、社保或纳税需满3年的要求……近一段时期，部分楼市“风向标”城市根据自身情况优化调控政策，以支持刚性和改善性住房需求释放，反映出2024年各地购房限制性政策将进一步放宽。

　　各地调控政策的持续宽松，有望带动购房预期的持续改善，是满足多样化和多元化住房需求的重要举措，也是适应房地产市场供求关系新形势的关键举措。

　　2023年7月24日中央政治局会议指出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这是立足我国经济社会发展阶段和房地产自身发展规律作出的重大判断，构建房地产发展新模式，首先要把握住这个重大变化。

　　中国宏观经济研究院投资研究所研究员刘琳说，从现实维度看，我国房地产市场已走过20年高速扩张阶段，过去追求速度和数量的发展模式，已不适应高质量发展的新要求，构建房地产发展新模式是大势所趋。从未来维度看，在“房住不炒”定位下，打造绿色、低碳、智能、安全的好房子，成为满足人民的美好生活需要的重要途径，也是促进房地产业高质量发展的应有之义。

　　在新形势之下，构建房地产发展新模式需要适应市场供求关系的重大变化，针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，需要从存量端、增量端、模式端进行积极调整，推动房地产市场平稳健康发展。

　　从存量端来看，我国住房供应规模大，存量消化将是重要调整的方向。近十年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。根据“七普”数据，在2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米。

　　国家统计局发布的《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。可见，无论是住宅总面积，还是人均居住面积，存量消化将是房地产发展新模式的重要内容。

　　从增量端来看，人们对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”转变，满足市场需求是增量调整的重要方向。住房城乡建设部数据显示，2023年1～11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创造历史新高，全国已经有7个省和直辖市的二手住宅交易量超过了新建商品住宅交易量。二手房交易数量上升，反映出刚性和改善性住房需求的增长。

　　新形势之下，我国房地产市场发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，人们对美好居住的生活需要不断增长，将为构建房地产发展新模式提供重要机遇。

　　中央财经大学管理科学与工程学院教授易成栋说，房地产市场特征为总需求增加并且相对稳定，存量房供应增加，新房供应逐步下降。因此，房地产企业业务由开发建设为主转向资产经营管理等为主，由新建为主改为新建与存量维护更新并重。

　　从模式端来看，适应新形势的调整方向，就需要房地产市场的制度模式和企业的运营模式实现优化升级。

　　制度模式方面，多位受访专家认为，制度模式包括了住房制度、相关基础性制度以及房地产全生命周期管理制度，需要有关部门充分运用土地、金融、财税等工具，不断完善保障与市场协同、租购并举的住房制度。

　　企业模式方面，刘琳说，新模式要求房地产企业更加注重产品的专业服务，让企业的生产更专业、财务更稳健、产品客户更聚焦，新科技、高质量、好服务将是衡量企业的重要标准。未来，房地产企业将分化出两大类型，一是涵盖增量开发、旧改、物业服务、工业产品、文旅发展等业务的企业，二是聚焦一类或两类产品业务的小而美企业。

　　新协同：科学配置要素资源

　　2023年12月，国家开发银行向福建省福州市双龙新居保障性住房项目授信2.02亿元，并实现首笔贷款发放1000万元。此次贷款资金将专项用于支持700套配售型保障性住房建设，这标志着全国首笔配售型保障性住房开发贷款成功落地。

　　推进保障与市场协同发展，是新发展模式的题中应有之义。此前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低。

　　中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，目前房地产市场面临着结构性问题，商品房出现过剩，保障房供应不足，尤其是青年人口和新市民的住房问题仍然突出，需要进行房地产存量结构的调整，商品房内部的调整，以及商品房和保障房之间的调整。

　　规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。本次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，满足新市民和青年人的刚需型首套购房需求，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

　　“保障性住房建设更多支持以家庭为单位的产权式购房需求，其制度设计是实施严格的封闭管理，不得上市交易，这将是区分保障性住房和市场化住房的一个重要举措，可以最大限度地保障保障性住房的供给，实现保障归保障、市场归市场。”刘琳说。

　　作为“三大工程”的重要内容，保障性住房建设着力解决新市民和青年人住房问题，推动政策与市场机制进一步发挥作用。预计未来保障房规模总体会有大幅度提升，最终和商品房体系相互补充，并驾齐驱。

　　全国人大代表、山西省长治市委书记陈耳东说，促进房地产市场健康发展，既是发展问题，更是民生问题。下一步，我们将继续大力支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房、普通住宅及用地供应，推进房地产市场供需平衡，并从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售等环节全链条加强监管，规范房地产市场秩序，坚决保交楼、稳民生、保稳定，更好满足群众的“安居梦”。

　　“人、房、地、钱”要素联动，是科学配置要素资源的重要机制，也是房地产发展新模式的重要内容。新模式需要解决过去这四个要素错配带来的供求、房价收入、租金等失衡问题，适应人口流动趋势、人口结构变化等新形势，建立以人为核心的要素联动机制。

　　刘琳认为，新机制的要求是以人定房、以房定地、以房定钱，其中最根本的要求是以人定房、以房定地，即以城市常住人口来定增量土地面积，体现了以人为本的理念，只有把握新的住房消费需求，才能确保“房”“地”“钱”等资源的有序配置，防止市场大起大落。

　　在以人为核心的要素联动机制下，科学配置资金是房地产发展新模式的重要内容。“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”自2023年10月底的中央金融工作会议被首次提出后，成为对房企进行融资支持的重要准则。

　　截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目。自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，各地和相关金融机构紧锣密鼓抓好落实，协调机制落地见效持续取得新进展。

　　对于金融机构的角色转变与功能作用，刘琳认为，金融机构须配套住房制度、房地产市场的新变化，进一步优化完善相关配套措施。例如，根据预售制度改革要求，调整完善相关贷款政策，在存量市场资产管理发展较快情况下，提高不动产投资信托基金（REITs）、权益融资比例等等。

　　构建新发展模式，须建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，实现居住与服务的协同。这一机制包括改革开发方式、融资方式、销售方式，加快推进商品房现房销售，探索建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。

　　多位受访专家认为，房地产发展旧模式着重于大规模建设房子，对于后期的安全性、舒适性关注度不够。而全生命周期管理机制，即解决有没有向好不好、安全不安全的转变，尤其对房地产企业提升房屋安全、服务质量等方面提出新要求，为相关房地产企业转型发展提供新的方向。

　　新方向：向宜居宜业转型

　　着眼于房地产高质量发展，构建房地产发展新模式需要适应中长期发展趋势，在完善相关基础性制度、激发市场有效需求、转变企业经营发展模式方面，需要政府、企业、居民等多主体共同参与，在新形势下推动房地产市场平稳健康发展。

　　从房地产市场的中长期趋势来看，满足刚性和改善性住房需求仍有发展空间。

　　从增量看，“十四五”时期我国城镇化率仍将保持上升态势，对城市的住房、基础设施、公共服务设施等需求持续增长。2023年我国城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人，城镇人口占全国人口的比重（城镇化率）为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。根据“十四五”规划和2035年远景目标纲要提出的目标，“十四五”时期我国常住人口城镇化率将提高到65%。如今，“十四五”尚未过半，目标已经达成，持续提高的城镇化率将给房地产市场带来更多有效需求。

　　从存量来看，各地城市已经进入城市更新的重要时期，城中村改造、老旧小区改造、城市基础设施补短板等，将为房地产市场注入大量需求。截至2023年11月底，全国全年共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民；加装电梯3.2万部，增设停车位74.6万个，增设养老、托育等社区服务设施1.4万个；改造城市燃气等各类管道约10万公里。

　　着眼于房地产中长期发展趋势，各地政府应针对房地产高质量发展面临的突出矛盾和问题，完善相关基础性制度，促进房地产市场形成良性循环，为构建房地产发展新模式奠定良好的体制基础。

　　稳市场、防风险的目标，将继续成为今年各地政策重心。2023年以来，各有关方面认真贯彻党中央决策部署，适时调整优化房地产调控政策，陆续出台了首套房“认房不认贷”“降低首付比例和利率”“支持金融机构满足房企合理融资需求”等系列政策措施，取得了积极效果。

　　刘琳说，随着住房建设量的减少，地方政府对土地财政的依赖有所下降，将对城市地方政府的财政制度、投融资模式等产生影响，地方政府需要改革相关制度，适应房地产市场的新变化。

　　“将存量商品房转变为保障房，可以适当消化和解决商品房市场出现的循环不畅问题。”倪鹏飞说，政府可以向房地产系统注入资金，恢复和畅通房地产资金及实物循环，有利于盘活存量资产、恢复市场信心，填补新市民和青年人住房保障的缺失，消解开发企业住房供给过度，促进房地产新发展模式的构建，同时通过货币乘数效应可以有效释放内需，促进经济增长。

　　着眼长远持续的高质量发展，房地产行业和企业需要转变经营发展理念，在由住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。

　　随着房地产发展阶段的变化，积极推动房地产转型升级势在必行。

　　易成栋说，房地产行业将从建设为主的房屋建筑业和房地产开发业逐渐转为房地产经纪、物业管理、租赁和资产管理行业为主，并带动提供存量房的改造维护的建筑业发展。房地产企业运营模式从增量生产转向存量服务为主。（记者 陈燕 李紫薇）

　　 转自：新华社新媒体