普通房标准再遇挑战幕后:“标准越低纳税越多”

不调整标准,购房者的税费压力越来越大；一旦调整,如何发挥税费手段对楼市的调控?

上海市住房保障和房屋管理局一位内部人士一语道破天机,“普通住房标准的调整将直接影响到地方政府的财政收入,主要是税费收入,随着房价上涨,标准越低纳税越多,标准越高纳税越少。这一标准调整不是房地局一个部门能决定的,财政、税收等部门关系紧密。”

到底是谁出了问题

上海再次成为今年全国大部分城市楼市火爆、房价飙升的代表,而如今其在普通住宅标准上遇到的尴尬也颇具代表性。

易居中国CRIC系统显示,上周上海全市商品住宅的成交量环比大幅上升25%,达39.24万平方米,平均成交价格达到19851元/平方米,环比上升5.5%,再次接近2万元/平方米的历史高位。

近三周,上海商品住宅的平均成交价格却分别维持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位,比今年前10个月商品住宅15061元/平方米的均价水平高出3000元/平方米以上。近二个月,上海的房价已再上台阶,从15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳跃。

目前,内环内商品住宅均价已在10月份突破40000元/平方米关口,郊环外的各别楼盘价格也将在近期突破20000元/平方米。曾被称为推动上海房价上涨的“321”体系早已被突破。

反观现行的上海市普通住宅标准:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。以目前的区域价格,几乎把大部分房源排除在普通住宅之外。

上海官方网上房地产数据显示,截至12月2日,上海一手住宅房源可售面积为478.02万平方米,其中一手普通住宅仅为126.88万平方米,不足三成。普通住宅比例的快速缩水同样在二手房市场存在。截至12月2日,上海二手住宅挂牌918.98万平方米,其中普通住宅仅为225.69万平方米,不到3成。

汉宇地产的报告披露,符合普通住宅标准的物业数量与一年之前相比,在整体住宅中所占比例萎缩了接近一半,即从81.88%减少到45.85%。其中,最令人惊讶的是外环以外二手房中普通住宅所占比例的迅速缩水。

调高标准意味着税收缩水

上海凯奕投资的一位中介资深人士告诉记者,“普通住房不再普通”直接带来的是交易成本的上升,尤其是在二手住宅交易中,诸多税费缴纳均需要以普通住宅、非普通住宅为依据,以买方契税为例,普通住宅为1%和1.5%,而非普通住宅需3%。

“税费成本上升,对市场成交活跃度而言,是有负面影响的,但从调控的角度,这个时候需要税费杠杆发挥这样的调控作用,正如去年底调整标准发挥税费杠杆刺激交投的思路一样。”上述上海市住房保障和房屋管理局的内部人士坦言,更深一层,松动这一标准,将影响政府的财政、税费收入。

今年一年楼市量价齐升,大多数地方政府在财税上已经获得了大丰收。

今年上半年,上海房地产市场供需总量突破历史最高纪录,房地产业的税收升至97.8亿元,同比净增47亿元,增幅高达92.4％；深圳地税部门资料显示,今年1月至8月,深圳地税税收共实现629.76亿元,同比增长4.66%,其中房地产业是增长的主要来源；今年1到7月,北京市房地产税收增幅在各税种中一枝独秀,达到12%；在山东,10月份该省房地产税收高幅增长68.15%……

类似的情况几乎在全国各级地方政府的统计数据中随处可见。一旦普通住房标准跟随房价上调,在减轻房地产交易税费压力、较大程度刺激成交外,地方政府的财税收入也将同时失去一大批税源,而此时出台刺激成交的政策,在楼市创下新高的背景下,似乎也并不合时宜。而各级地方政府对两者如何取舍,目前来看,尚未看到地方政府在普通住房标准上的松动。

“目前,上海市政府方面尚未有调整标准的相关信息。实际上,这一标准的调整,是需要房地部门与地方财政、税收等部门商讨的,正如历次普通住房保准的调整都是由市政府层面牵头推动,而并非房地一个部门调整。”上述内部人士透露。