我国二三线城楼市尚未全面回暖

 　　土地市场回暖引国土部关注

　　12月12日，万科、绿地等公司的联合体以54 .31摘得上海南站核心区商办用地，刷新了上海总价地王纪录。同时也引发“开发商重回北上广”，“地王潮”再现江湖的种种担忧。

　　机构报告显示，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，创16个月新高。其中仅11月13日至15日三天，上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今，保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中，北京、上海、深圳出现地王最多。二线城市南京、苏州等土地市场也相继诞生“地王”。回想2010年那轮“地王”扎堆出现后的“稳中有升”，一些购房者又开始产生心理恐慌：房价难道又要涨了吗?

　　数据似乎在验证老百姓的担忧。国家统计局12月18日公布了11月70个大中城市房价，53个城市环比上涨占比将近七成，比10月份增加了18个。

　　“前面几个月是慢增、小增，11月突然增幅在扩大，”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，看70个城市的平均水平，房价基本进入上行通道。“这一轮调控中房价从跌到涨，是6月份出现拐点由跌转涨。6月到10月的涨幅比较小，基本上都是在0 .1%上下进行波动，11月涨幅突然放大到0.26%，上涨城市由上个月的35个升到了53个，而 且 北 京 、 广 州 、 深 圳 涨 幅 都 靠前。”杨红旭认为，假如未来几个月没有新政策的打压，房价将会加速上涨。

　　民间的担忧引起国土部关注。国土资源部18日在北京召开2012年房地产管理调控情况发布会，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示已经注意到进入11月份后土地市场出现的一些新情况，“主要是一些城市土地供应放量比较明显，优质稀缺地块的推出造成均价略有回升，市场呈现回暖迹象。”

　　基本面平稳低溢价是主流

　　不过，记者在一片担忧声中发现，此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”几乎都以底价成交，与前两年动辄竞价几十轮、上百轮、溢价率50%或者100%相比，多了些理性，少了些狂热。

　　据了解，此轮诞生的地王多为中心区域稀缺优质地块，且面积相对较大，起拍价比较高。如11月27日，北京市国土资源局挂牌出让的朝阳区农展馆北路8号地块，位于东三环到东四环之间，邻近农展馆和使馆区，属北京黄金地段，起拍价20亿元;12日诞生的上海“地王”位于上海南站核心区，商用性质，拍卖起始总价为54.3亿元，而最终成交价也是54.3亿元。

　　业内人士认为，这些地块叠加合理的开发成本后，单价很少有超过在售物业价格的，实际溢价率并不高。相比2010年“地王潮”中出现的地王，成交价格也没有失去理性。土地市场并没有出现明显“泡沫”。

　　国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，从全年看，土地市场虽然出现了一些季节性、区域性的波动，但房地产用地供应量、价格和结构等变化并不大，加上流标流拍多于往年，而高价地远少于往年等情况，今年的土地市场相对于往年，截至目前，整体仍处在低位，基本面保持了平稳。“虽然很多地方从下半年开始土地供应放量，但多属于恢复性供给，补足今年上半年市场供地不足的缺口，情况也符合历年前低后高的供地规律。”

　　吉林省长春市今年计划供应经营性用地600万平方米，比2011年减少40%，但是直到12月19日，今年的出让任务尚未完成。年底之前应该还有一次放量，但是结果尚不知怎样。长春市国土资源局相关负责人表示，年底是开发企业拿地活跃期，年年如此。土地市场回暖，现在也仅仅是一些迹象。至少对二三线城市来说，判断市场全面回暖为时尚早。

　　反弹压力犹在调控不能放松

　　业内人士认为，土地市场的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长，也可以增加普通商品房的供应，避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。但是，一线城市和大型房企具有风向标作用。当此楼市调控敏感期，“地王”频出可能对市场起到不良的示范效应，影响整个房地产调控的大局。

　　“‘地王’效应容易刺激楼市成交量放大，让一些不需要现在买房的人出现恐慌性购房行为”，长春市房地产界资深人士顾永超说。连日来，“北京某房源一夜提价70万元”，“广州出现恐慌性购房”等消息刺激着购房者敏感的神经。顾永超说，当此关键节点，楼市调控只能收紧不能放松。

　　国土资源部近日再度伸出调控之手。其最新思路是，“进一步加大分类指导力度，区分不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。

　　“如果土地市场异动增加，可能会导致更严厉的政策出台”，顾永超分析说。杨红旭则认为，应该有更严厉的政策出台。“房价今年下半年开始涨了，明年如果说没有政策那么将继续涨，涨了一年甚至一年半之后，累加的涨幅就会比较可观，百姓是无法承受的，所以按照这个房价的态势，明年应该出政策进行打压。”

　　19日北京市国土资源局宣布暂停挂牌出让北京市农展馆地块，该地块11月27日挂牌，起始楼面价达到3.38万元/平方米，有望成为北京今年新“地王”。业内人士认为，北京市此举应该与国土资源部近期加强土地市场管理、平抑土地市场价格异常波动的表态有关。国土部近日已明确表态要对典型案例、重点对象采取公开调查。南京市下关区滨江中冶地块已被列为首个调查对象。