透过近期楼市变化预测钢价走势

　　地产下行对经济影响的量化分析

　　房地产投资增速如果从13年的19.8%降到14年的15.1%，对固定资产投资和GDP的直接拖累到底有多大?

　　2013年房地产投资较12年增加1.42万亿，对13年固定资产投资增速的贡献为3.89%。然而，由于14年地产投资增速降至15.1%，地产投资额较13年仅增加1.3万亿，对14年固定资产投资增速的贡献为2.98%。因此，14年地产投资下行将直接拖累固定资产投资增速0.9个百分点。

　　房地产投资对GDP的拉动效应的计算稍显复杂。我们剔除地产投资中的土地购置费并假设14年投资乘数为0.6来进行计算。13年房地产投资对GDP增速的贡献为1.45%，如果14年地产投资增速降至15.1%，它对GDP增速的贡献为1.15%。因此，14年地产投资下行将直接拖累GDP增速0.3个百分点，意味着仅是地产，就能将经济增速从13年7.7%下拉至14年的7.4%。

　　由于地产链条非常长，它的景气变化对上中下游多个行业的需求有很大影响，根据2010年的投入产出表对地产拖累经济的间接影响进行测算,14年地产投资下行将间接拖累GDP增速0.24个百分点。

　　另外，房地产景气下行对各种耐用品的影响显而易见，地产销售稍领先于乘用车、家电和家具的销售，缘于：一方面，地产销售下滑直接减少后期添置耐用品的需求，另一方面，地产下滑通过降低居民收入增速也影响到对耐用品的需求。

　　地产景气下行对于地方政府而言，影响巨大。13年房地产相关税收地产营业税、契税等近1.9万亿，加上剔除拆迁补偿后的土地出让净收入1.1万亿，与地产直接相关的政府收入共计3万亿，占当年地方政府收入本级+中央税返和转移支付+土地净收入的20%。而国务院总理李克强首次在两会表态房地产调控：对于合理地自住需求，也要有相应政策支持，对房地产市场要因城因地分类调控，抑制投机炒卖需求，建立长效机制，促进房地产市场健康发展。

　　2008年，中国商品房的销售额不到3万亿，随着近年来房价快速上涨，2013年中国商品房的销售额已经超过8万亿，房地产已成为中国经济的支柱行业，占GDP的16%，占新增贷款的26%，占政府收入的39%。但是央行近期公布数据显示，一季度金融机构房地产贷款增加7971亿元，同比多增868亿元，占一季度整体贷款新增规模的26.5%。但整体增速有所放缓，市场分析认为信贷政策收紧将加大房地产下行风险。

　　冷静看待房地产调整趋势

　　年初至今，越来越多地区的房价下降新闻正在映入公众眼帘，前期商品房供给量较大的常州、杭州、南京等二三线城市房价逐步回落已基本确认，近期广州、北京一些一线城市楼盘也已开始出现降价预期。国家统计局公布的2月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅已于去年12月见顶，呈逐月回落趋势，预计全国房价拐点或可能在年底出现。

　　当前房价调整主要是四个方面原因造成的：首先，2012、2013年全国房价出现了大幅度上涨，直接提高了开发商的心理预期，开发商大举拿地，据中国指数研究院数据，2013年全国300个城市土地出让金总额达3.13万亿元，同比增加50%，其中北上广深4个一线城市去年土地出让金更是突破了5000亿元。但与土地市场火热成鲜明对比的是，商品房供给量在不断提高，在一些二三线城市，受吸引外来人口动力不足，本地居民购房需求减缓的影响，其房价出现了滞涨，有的甚至开始下跌。

　　其次，市场自然利率水平的提高抑制了资产价格的上涨。当前中国市场资源错配已导致整体利率水平大幅提升，市场因总体债务所困仍处于“经济下行、利率上行”阶段。而且，从国外经验看，利率市场化进程的推进普遍会抬高市场利率，上海银行间同业拆放利率6月期至一年期交易品种自去年底至今一直保持5%左右高位。市场利率的上升一方面抑制了买方需求，当前个人购房已基本无法享受利率优惠，个别银行甚至将首套房贷利率上浮5%，且放款周期升至2个月甚至更长，另一方面也增加了地产商的融资成本，据笔者与某中型地产商财务总监咨询，其企业的去年的融资成本为15%以上。

　　再次，随着欧美经济的好转，部分资金回流对国内资产价格造成了一定冲击。李嘉诚多年成功投资经验一直是市场资金流向的风向标。自去年起他便开始出售多个内地物业转而投资英国电力、电信等行业就显示了其减少新兴经济体资产增加欧美资产的全球资产配置最新动向。同时，国人投资购买发达国家资产也呈上升趋势。

　　最后，中国资本回报率的下降使人民币汇率贬值预期不断增强。年初至今人民币兑美元汇率已从6.044贬值至3月底的6.2左右，贬值幅度达2.58%。2月新增外汇占款的大幅下降也预示着人民币兑美元汇率在今年可能持续走低，这对国内资产价格将形成较大冲击。

　　受上述因素制约，楼市拐点或于年底出现，但需要指出的是，房价拐点出现并不意味着房价全局性崩盘，更不意味着全国所有地区房价都出现相同幅度调整。

　　第一，市场崩盘意味着全国楼市平均降幅超过30%，部分地区房价下降50%，贷款购房者因房价下跌幅度超过其首付额而出现断供，银行因地产企业倒闭与断供数量增加出现大量坏账，市场信心被彻底摧毁，地产带动整个经济体系出现崩溃。这与当前宏观调控主旨不符，当前调控重点在于保证合理的就业水平需要适度的经济增长，当经济增长处于下限时，政府仍会适度增加基础设施的投资，这在一个侧面同样会对资产形成一定支撑。

　　第二，人口聚集的一线城市居民潜在购买力仍非常强大，从北京2月推出的两个自住型商品房和住总万科橙低价开盘的抢手程度就可看出。据媒体报道，金隅嘉业两自住型商品房申请总数约43.8万户，中签率约85：1，住总万科橙首期共推出333套房源，吸引1140组客户摇号，以1：3的供需差开盘售罄。另外，开发商纷纷减少二三线城市拿地节奏转投一线城市，今年1月，京沪深穗四大城市的土地出让金已突破千亿大关，同时，四个城市1月的土地成交均价达到每平方米10136元，同比上涨253.1%。“面粉”价格的不断上涨让“面包”价格出现大幅下降的可能性降低，除非有大量地产企业在今年破产。

　　第三，决定房地产走向的根本游戏规则未改变，94年分税制改革有效解决了当时中央财政困难，但却带来了地方政府收入与权力不符问题。土地出让金成为了弥补地方财政不足的有力保障，但却带来地方政府土地财政依赖症，地方政府为保其财政收入，在抑制房价上涨问题上缺乏根本动力。

　　第四，不同城市、城市不同地区在拐点出现前后价格调整幅度也不同。二三线城市房价将成下降主力军，不排除还会出现类似温州、鄂尔多斯个别崩盘城市，而一线城市房价则最后下降，且幅度小于二三线。同时，城市内部因地理位置不同，房价变化幅度也不同，城市外围因土地供给量大、交通不便等因素影响价格调整幅度较大，城市中心区尤其是核心学区房保值增值性较强。

　　钢价走势辨析

　　在经历近几年的钢铁行业调整之后,整个行业已经由前期的去杠杆到去库存,现在已经已进入到去产能的初期,随着兼并重组的加快,必然会在一两年里形成新的钢材生产企业集团,依靠国家产业政策调整和金融政策定向扶持,整个市场格局将有新变化,而且随着钢铁电商概念的提出和实践,也在另一纬度推进行业的进步.

　　就具体的钢价走势而言,经过去年下半年到今年上半年的持续下行,基本已无水分,自身技术性反弹的欲望非常强烈,一旦盘面企稳,钢价自身反弹的动力非常强劲,4月初的钢价反弹就是例证,目前市场主要担忧铁矿石融资矿问题的爆发,但是目前内外价差倒挂,铁矿石再次大幅进口的动力消失,而且从国内产业集中度提高的事实看,目前每个月消耗1亿吨铁矿石库存没有问题,市场需求是真实的,只是由于汇率突然转向,部分实力不足的中小铁矿石贸易商有清仓出局的愿望,前期的库存其实在春节后其实已经基本清理干净,铁矿石的价格将维持在100-110美元/吨左右,钢材生产成本将维持稳步上升的走势.

　　海关总署最新数据显示,2014年3月中国出口钢材较上月环比增长40.8%,同比增长28.03%;整个一季度累计出口1833万吨,同比增长27%。相较前几年10%左右的增幅,这是一个不小的数字。短期内,全球钢需求继续呈恢复态势,但增长率稳定在较低水平。今年全球钢需求将增3.1%,低于去年的3.6%增幅,达到15.27亿吨,.人民币汇率的贬值将加大钢材出口的利润,加之近期国家简政放权,加大出口退税的落实力度,下半年钢材出口力度还将加大.

　　近期的钢材价格走势明显是在底部震荡,短期的底部基本探明,随着震荡力度的加大,也将选择新的运行方向,目前社会库存已经压缩在最低,就等待下游需求在市场预期平稳情况下合理释放,或许今年下半年钢价能实现平稳着陆。