2014年济南房地产市场分析及2015年房价走势预测

　2014年济南卖了9万多套房

　　新房成交量创新高，二手房同比下滑两成

来自济南市建委和房管局的统计数字显示，去年新房成交6万多套，二手房成交近3万套，全年的住宅成交达到9万多套。业内人士认为，2014年与 2013年虽然都是高成交年份，但2014年是典型的“量涨价跌”，高成交是以牺牲价格换来的。受济南目前的库存影响，2015年上半年去库存仍是关键， 房价反弹可能性不大。

　　新房岁末翘尾

　　全年成交超2013年

与以往年底的平淡不同，2014年的新房市场在12月集中发力，各家房企加大“火拼”力度，“降价抢人”大战持续升级。在各种政策松绑的利好下，成交量逐渐增加，市场逐渐回暖，楼市成交出现了强势翘尾。

济南市建设部门统计显示，2014年12月份的新房网签量已过万，平均到每天的成交量在300多套，最高的一天达到708套，这都创下了2014年的新高。

在业内人士看来，楼市成交之所以在年底最后一个月强势翘尾，一方面与进入下半年后各种政策密集出台有着很大关系，另一方面各大开发商为年底冲任务、去库存，加快降价跑量，刺激了楼市成交持续攀升。

记者梳理2014年的新房成交量发现，前11个月的成交量是51350套，再加上12月的成交量，全年的新房成交量达到6万多套。济南建设部门 的数据显示，2013年济南新建商品住宅网签59855套，网签面积674万平米。综合来看，经历了前期的冷清后，在政策持续放松刺激的影响下，新房市场 成交仍创下新高。

　　新房降价促销

　　分流二手房需求

与新房市场不同的是，2014年的二手房市场未能像新房一样延续2013年的高成交量，29544套的成交量比2013年下跌了两成。

从2014年每个月的市场表现看，二手房平均每月一两千套，表现平稳。与2013年对比，最大的差距出现在3月份，2013年3月份，济南二手住宅成交量高达9067套，而2014年3月份成交量仅为2635套。

对此，济南市房产登记部门有关人士介绍，2013年3月受“国五条”影响刺激，二手住宅成交量暴增，创下历史新高。这直接拉高了2013年的成交量，也成为2014年二手房成交同比下滑最直接的原因。

对于2014年市场的平淡，济南一家大型房产连锁中介的负责人坦言，这主要是受新房市场的冲击所致。受政策影响，2014年新房供应量、库存量居高不下，各大房企都在降价促销，把不少客户吸引到了新房市场上，自然会对二手房造成分流。

新房价格的连连下降，也波及了二手房的价格。根据国家统计局的数字，从2014年4月份开始，二手房价格连续出现环比下跌，到11月份，已经连 续八个月环比下跌。2014年11月，济南二手住宅价格指数同比下降了3.7%，以二手住宅的挂牌均价计算，2014年底，济南二手住宅价格同比有三四百 元的下降，连一些价格坚挺的热门学区房也有所松动。