深圳开发商纷纷布局海外投资 寻找利润增长点

　　新年第一周，就有两家上市房企宣布在海外投资，总额超过3亿美元。深圳商报记者了解到，目前已有万科、金地、天健、莱蒙、花样年等深圳房企确定了海外投资计划，招商地产也在做海外市场调研。这也是近年来首次出现深圳房企“组团”出海。第一太平戴维斯统计数据显示，去年前11个月，已确认成交的投资总额为113亿美元，未来六年内，年均海外房地产投资总额达500亿美元。突围海外成了房企的一片蓝海，其销售目标最终锁定了同样出海的国内客户。

　　深圳房企首次“组团”出海

　　上市房企出海热情不减。昨日，顺发恒业公告称，出资2300万美元合伙投资美国芝加哥市中心标志性建筑150N.Riverside大楼。1月1日，泛海控股亦宣布，以约3亿美元收购美国旧金山First&Mission项目。

　　相对于北京、上海的房企，深圳房企出海的脚步慢了一拍。不过，这种情况大有改观。

　　去年12月23日，天健集团公告称，与法国万喜集团旗下的VCGP公司签署《合作意向书》，双方拟结合各自优势和经验，共同开拓中国内地及海外市场。

　　7月3日，莱蒙国际宣布进军海外市场，首站选在英国第二大城市曼彻斯特。随着5月份新加坡首个项目的入市，花样年的海外投资正式步入收获期。

　　4月23日，金地集团宣称，与美国本土开发商LincolnPropertyCompany通过新成立的合资公司收购了位于美国加州旧金山市CBD核心区域的两幅商用地块，拟用于未来的写字楼建设。2月底，万科纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目动工。据记者了解，纽约是万科继中国香港、旧金山、新加坡后第四个境外布局的城市。

　　仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，相对于前几年，深圳房企仅有一两家在海外“单打独斗”，今年则出现“集体出海”，无论是企业数量还是投资总额，均为历年最高水平。

　　意欲在“蓝海”中淘金

　　在国内市场愈来愈寡头化的今天，突围海外可能是中小房企的一片蓝海。

　　“房地产行业正处于大洗牌的前夜，守住红海，拓展蓝海是公司的大策略。”莱蒙国际执行董事兼首席运营官陈风扬如是说。在传统住宅项目利润空间收窄的情况下，开拓新的利润增长点已成为必须。显然，此次进军英国房地产市场正是莱蒙国际的“蓝海”战略之一。

　　在亿翰智库中国上市房企研究中心副主任张化东看来，房企出海更多的是寻找一个利润增长点，早期在海外投资的房企已经尝到了甜头，如绿地、碧桂园等。

　　海外开发的房子卖给谁？

　　据克而瑞研究数据，房企在海外的项目主要面对的还是国内购房者，国内购房者海外置业的主要目的是留学和移民，销售情况最好的为移民项目，如洛杉矶绿地中心，与美国EB-5投资移民项目绑定，一期已售罄，预计年内将实现预订及预售额40亿元；绿地韩国项目汉拿山小镇，购房可获得韩国F2签证（外国人停留），5年后可转成全家韩国绿卡（F5）永久居住，去年共销售45亿元。

　　带学区房概念的项目的销售情况次之。如绿地悉尼项目莱卡公馆，地理位置紧邻悉尼大学，首次开盘后销售金额超过10亿元；碧桂园悉尼项目莱德花园，位于留学生聚集区，周边共有8所大学，两度开盘销售金额共约17亿元。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管执行董事陈仲伟说：“这些买家主要是中国的富裕人群，他们选择海外购房通常会考虑房产的所在地，包括该地是否有知名大学、强大的经济实力和世界级生活方式，而国外的‘生活品质’和‘子女教育’两大因素也会影响中国买家的置业决策。”

　　年均投资有望达500亿美元

　　根据仲量联行研究部数据显示，2013年期间中国在海外商业房地产市场总投资额达到76亿美元，增幅124%，区域主要分布在美国、英国、澳大利亚、新加坡、马来西亚。而2012年与2011年的总投资额分别为33亿美元和29亿美元。

　　2014年的投资更是大幅增长。第一太平戴维斯统计数据显示，2014年1～11月已确认成交的投资总额为113亿美元，但仍有价值约20亿美元的交易尚未完成，且最后一个月中可能还会有交易出现。

　　第一太平戴维斯认为，未来，以市场为导向的改革为国内公司带来了开发海外市场的新机遇，因此中国可能会在未来十年内掀起新的海外投资热潮。预计到2020年国内企业的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。