中国楼市转入下半场:2020年城镇住房将全面过剩

　　中国楼市迎来“白银时代”

　　文前提要：楼市高速发展的“黄金十年”已经过去，接下来将进入“白银时代”，或称下半场。在楼市下半场，购房者将成为市场绝对主角，房企唯有推出能真正满足市场实际需求的产品，方能赢得更多生存机会。

　　楼市进入下半场

　　进入21世纪以来，中国楼市进入高速发展期，然而现阶段城镇家庭户均已达到1套住房，住房全面短缺时代结束，这标志着楼市由“黄金时代”进入“白银时代”，转入下半场。

　　为什么会做出这样的判断？同策咨询从房地产市场供求关系、住房需求人口数量变化以及未来国内楼市新的需求支撑因素等多个方面给出了答案。

　　首先从市场供求关系来看，我国已经由过去10年的供不应求转换为供需总体平衡阶段。初略测算，我国1998年前的城镇存量住宅约为1.6亿套，加之1998~2010年间新增城镇住宅约为0.8亿套，因此2010年中国城镇住宅总套数约为2.4亿套。而根据人口普查数据，中国城镇家庭户2010年为2.1亿户，则户均住宅套数约为1.1套。考虑到1998年前很多城镇住宅属于砖混结构，折旧率较高因素，估算中国城镇住宅总套数调整数应为2.1亿套左右，家庭户均住宅套数约为1套，城镇住宅全面短缺的时代已经结束。

　　其次从住房需求人口变化趋势来看，未来住房需求人口数量也在降低。中国在20世纪60~70年代之间和1985～1990年之间有两次人口出生高峰，假定20~50岁之间的人群为住房需求主力，那么预计在2030年前后，城镇住房需求的主体人群总量将达到顶峰，之后便加速回落。

　　而从我国城镇化进程来看，在2020年之前，楼市需求仍然处于相对旺盛阶段。据了解，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。而按照我国此前近10年来每年新增1700万城镇人口的速度来推测，以户均人口2.86人估算，未来数年内新增住宅需求数量仍然会维持在600万套左右。

　　楼市下半场会何时结束？同策咨询董事长孙益功认为，拐点出现在2020年。这是因为预计2020年中国城镇家庭户均住宅将达到1.1套，按照国际标准，当户均住宅套数超过1.1时，城镇住房将全面过剩。