2014年深圳高端物业投资报告分析

　　普通住宅冰火两重天

　　2014年，深圳楼市整体呈现弱势开局，中期企稳，年底翘尾的态势。在经历了9个月平淡期之后，随着限购、限贷这些行政化调控手段逐步放松，深圳楼市终于初现暖意，成交连攀新高。

　　2014年深圳全年新房成交共41962套，成交面积403.64万平方米，二手住宅共成交57213套。进入9月后，在“9·30”新政和信贷松绑、降息、公积金调整等利好政策的连番刺激下，长期被压抑的需求得到释放，一、二手房成交均远优于前期，并在12月双双冲高至年内峰值。

　　2014年，深圳商品房成交均价为23973元/平方米，处于历史最高价格。至此，深圳楼市正式结束了2014年“冰火两重天”的历程，正式开启2015年的供应“大潮”的序幕。而且，2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段，供应的住宅总量将达到1024万平方米。

　　高端住宅先冷后热

　　供需热情重燃

　　在松绑行政调控及积极财政政策的双重利好下，市场信心开始恢复，并与央行降息、货币政策趋于宽松的预期共振，供需双方热情重燃，房地产周期性调整被延迟，楼市迅速反弹。

　　别墅方面，前期入市项目四季度进入集中备案拉高成交量大增。2014年，深圳别墅成交623套，成交均价53961元/平方米，比2013年涨幅高达131.6%。从2014年别墅月度成交走势可以看出，深圳别墅市场呈现逐渐抬升的局面，并在11月份打破零供应局面，成交量增长两倍。

　　高端公寓方面，随着9月开始推盘量的加大，高端公寓市场从10月开始进入收获期，成交量在延续半年多的低迷期后终有所起色。高端公寓成交2464套，成交均价57190元/平方米。纵观2014年高端公寓月度成交走势可以看出，深圳去年高端公寓市场呈现前低后高，先冷后热的走势，其中，11月份成交量更是环比大幅增长220.4%，创近一年内第二高值。

　　商用物业年底翘尾

　　在金融、互联网及高新技术等主要支柱产业高速发展及前海规划措施逐步落地的大背景下，近年来深圳写字楼租赁市场维持活跃，租金持续攀升。在此背景下，2014年深圳市写字楼市场氛围较为乐观，项目入市量大幅增长。

　　写字楼方面，从2014年11月份开始，深圳办公楼成交量持续大幅飙升。全年深圳写字楼市场成交面积为41.07万平方米，成交均价33659元/平方米。2014年深圳写字楼的成交走势基本显现维稳向上的态势，并在11、12月出现年末的小翘尾。

　　商铺方面，成交12.8万平方米，成交均价30662元/平方米。其中，10月份，开发商推售及购房者关注重点的转向导致深圳一手商业市场持续低迷，成交量一再下探。11月份以后，市场信心的增强使大量投资客开始进入商业市场。2014年深圳商铺的月度成交分别在年中、年尾出现高点，其中7月深圳商铺成交达到年内最高值，量价齐涨，成交面积为3.7万平方米，成交均价为30240元/平方米。