分析：深圳地价2年涨350% 2016年房价不达4万/平房企将死

　　近日，深圳市本是资产管理有限公司总裁、国际商务策划师崔元星受邀到腾讯大粤网做主题为《新常态下的土地成片一级开发模式》的分享，他指出，目前土地与房地产的几个热点问题存在误读，现行土地制度存在一些弊端仍待改革，并就土地开发新趋势做了分析与预测。

　　剖析深圳楼市四大“绯闻”无农地无小产权房

　　回顾近几年来深圳房地产的网络新闻热词，离不开“小产权房”、“农地入市”、“城市更新”、“旧厂区改造成创意文化园区”等词语，崔元星将这些新闻称为“绯闻”，因为这其中或多或少有些问题，背后也包含很深的政治含义。他说：“深圳本身没有集体土地，怎么会有小产权房呢？深圳是有很多违法建筑，但它不叫小产权房，本质上两者就不是同一个东西。同样，深圳没有农村，没有农地，所以就不存在农地入市的概念。”

　　“第三，关于城市更新，中国661座城市中只有深圳有城市更新的概念，至今已经五六年过去了，据说100个项目，只经营了30多个，其他的经营不下去了，所以很多人报道它非法的地方，但是我相信城市更新在深圳起了巨大的作用。如今，城市更新所供地面积占建设用地供地总量的60%-70%，未来可能占比更多，但是需要不同的办法去解决城市更新当中的矛盾。第四，深圳有很多旧厂区改造成创新文化园之类的项目，华侨城LOFT创意文化园最为典型，我觉得这种做法‘非多于是’，它严重地践踏了国家的土地管理法规。土地不是简单的‘面粉’，国家宪法赋予了这块地什么用途，你就该用来干什么，否则农民的承包土地本该种菜，种房子行吗？”一开口，他便抛出了四个稍显严肃而沉重的话题，他说，工业用地就是工业用地，你以300多元/平的楼面地价盖房出售，人家为何要傻乎乎花1万多元/平的地价去买地建房，这样合理吗？

　　2008-2014年深圳楼面地价走势图

　　若明年深圳平均房价达不到3.5-4万/平地产商将死掉

　　根据深圳中原研究中心数据，2008-2012年深圳楼面地价基本保持稳定，2013及2014年楼面地价及土地出让金总额则迅猛增长。三年间楼面地价即从2515元/平飞涨至11315元/平，涨幅达350%。据崔元星分析，2014年深圳新房价格为23973元/平，反映的只是2012年的地价，而2014年的地价将在2015-2016年间呈现，到时如果平均房价不达到3.5-4万元/平，那么这些地产商全部要死掉。“看了这个之后，政府高兴了，地价还在涨。但我们老百姓心里要知道，等到你2015年、2016年买房时消化的是2014年的地价，所以这是一个巨大的灾难。土地拆迁断不掉，房价就会不断上涨。”