2014年三亚市投资和房地产市场运行分析报告

2014年，三亚市投资工作围绕着社会经济发展大局，坚持稳中求进的工作总基调，致力于投资环境的改善和优化，加快推进重点项目建设，固定资产投资保持平稳运行，按时完成全年固定资产投资计划。房地产市场受经济下行压力、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧等诸多因素影响，销售市场趋于放缓，但全年呈现出逐月回稳发展态势。

一、固定资产投资运行的主要特点

2014年，三亚市固定资产投资629.6亿元，比上年同期增长20.3%。其中，房地产开发投资380.0亿元，增长25.5%；其他投资249.5亿元，增长13.1%。

（一）房地产开发投资平稳运行。2014年，三亚市房地产开发投资完成380.0亿元，比上年同期增长25.5%，增速高于全市固定资产投资增速的5.2个百分点。从全年的房地产开发投资运行来看，投资增速整体上保持相对稳定增长。

（二）大项目投资占比上升，成为推动投资增长的主力。2014年，全市投资10亿元以上的施工项目92个，比去年同期增加19个，占项目总数19.1%，提高2.4个百分点。10亿元以上投资项目计划总投资2437.2亿元，同比增长23.3%，本年完成投资388.2亿元，同比增长27.8%，比全社会投资增速高出7.5个百分点，本年完成投资占全社会投资比重61.7%，比去年同期下降3.6个百分点。大项目持续开工建设投入的带动，为我市固定资产投资的平稳增长奠定了坚实基础。

（三）房屋销售降幅偏大，商品房销售降幅显现逐步收窄。受客观经济环境等诸多不利因素影响，销售市场观望情绪浓郁。2014年，全市房屋销售面积100.99万平方米，下降44.8%，其中，商品房销售面积93.99万平方米，下降10.6%，全年商品房销售降幅分别比1季度、2季度、3季度分别收窄32.8、26.2、6.9个百分点，销售降幅整体显现逐步收窄趋势（见图2）。2014年我市可供纳入统计的保障性住房仅7万平方米，下降91.0%，造成全市整个房屋销售对比下降。

从房屋销售结构来看，商品住宅销售面积下降45.1%；办公楼和商业营业用房分别下降84.3%和27.2%。

图2  2014年各月累计商品房销售面积走势（%）

     （四）政策效应显现，到位资金增速放缓。从全市固定资产投资企业资金状况来看，受国家对房地产开发投资调控的影响，2014年全市固定资产投资企业资金来源854.3亿元，增长0.6%，比去年同期下降30.1个百分点，增速下降明显。资金的到位率为135.7%，比去年同期下降26.6个百分点，显示整个固定资产投资企业资金筹措效果呈减弱趋势。

从资金来源结构看，国内贷款197.8亿元，同比增长16.5%，占本年到位资金的比重由去年同期的20.0%增长到23.1%；自筹资金264.5亿元，同比下降10.0%，所占比重从去年同期的34.6%下降到31.0%，所占比重进一步降低；受房地产销售市场的影响，以定金及预售款和个人按揭贷款为主的其他资金145.9亿元，下降15.4%。

二、固定资产投资和房地产市场应关注的问题

2014年，尽管我市固定资产投资保持平稳较快增长，但是在投资平稳运行的情况下，投资结构性问题、资金到位情况问题等方面开始显现。房地产市场发展受限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧等诸多因素影响，市场整体上处于一定的低迷状态，加上经济下行压力带来人们对收入预期的改变，进一步降低购房者对房地产需求的释放，影响了开发商的投资预期。

（一）投资增长主要以规模扩张为主。近年来，随着三亚市经济的不断发展，固定资产投资规模也随之提高，然而从投资结构来看，作为提升企业技术水平等相关先行指标的投资明显不足。一是投资中改建和技术改造投资所占比重不高。2014年，全市投资中改建和技术改造投资比重为0.2%，比2013年回落0.9个百分点，比2012年回落4.8个百分点。二是投资中设备工器具投资所占比重有所下降。三亚市以兴工动料为主的建筑安装工程投资所占比重明显提高，而作为企业技术水平提升重要体现的设备工器具投资比重下降。2014年，全市固定资产投资中建筑安装工程投资比重为75.3%，比2013年提高5.7个百分点，比2012年提高0.1个百分点；设备工器具购置投资比重为0.9%，比2013回落0.3个百分点，比2012年回落0.5个百分点。 

（二）投资结构亟待优化。 从投资结构来看，以房地产业为主体的第三产业投资依然占主力，全年完成投资592.3亿元，占全社会固定资产投资94.1%；第二产业完成投资28.5亿元，占全社会固定资产投资4.5%；第一产业完成投资8.8亿元，占全社会固定资产投资1.4%。

在第三产业投资中，房地产投资依然是整个三产投资的主力，批发零售住宿餐饮业、教育业、卫生和社会工作等投入依然偏小。2014年，房地产业投资完成投资414.3亿元，同比增长22.7%，增速比全社会固定资产投资快2.4个百分点，占全社会投资比重达65.8%，比去年同期提高1.3个百分点；而批发零售住宿餐饮业、教育业、卫生和社会工作分别完成投资86.9亿元、7.7亿元和9.1亿元，分别占全社会固定资产投资的13.8%、1.2%和1.4%。以上数据显示，我市目前三产发展结构依然存在不均衡的局面。特别是在我市目前大力推进第三产业发展的情况下，第三产业中的各行业投资差异明显偏大。要实现三亚市经济的可持续性均衡发展，目前我市的投资结构优化力度还需不断增强。

（三）资金来源结构分化，房地产开发到位资金结构预警信号显现。2014年，全社会固定资产投资到位资金854.3亿元，同比增长0.6%，大大低于全社会投资增长19.7个百分点。其中：国家预算内资金14.2亿元，同比下降27.1%；国内贷款197.8亿元，同比增长16.5%，比上年同期下降8.7个百分点；利用外资9.3亿元，同比增长155.7%；自筹资金264.5亿元，同比下降10.0%，占全部到位资金的比重达31.0%，从2011年开始比重持续保持30%以上。国家预算内资金下降明显，国内贷款增长放缓，企业自筹资金高位运行，显示资金来源结构的分化明显，在目前客观经济环境下难有大的突破。

对于投资占比较大的房地产开发业，企业的资金到位情况也不是很乐观，2014年我市房地产开发企业资金来源487.5亿元，仅增长6.0%，比上年同期回落26.1个百分点，在投资大幅增长的同时，资金来源增速进一步回落。资金来源结构显现出两大主要预警信号：一是由于国内贷款易受到宏观调控政策的影响，其比重的大幅增加，将增大我市房地产企业到位资金的不确定性。二是自筹资金的减少表明在宏观货币政策及房地产市场调控政策的作用下，加剧了房地产企业的观望态度，这对开发投资建设将造成一定程度的影响。

（四）销售环境影响企业开发投资预期。2014年，我市房地产开发投资增长25.5%，而商品房销售面积下降10.6%，比投资速度低14.9个百分点。房地产开发投资快速增长与商品房销售面积下降的矛盾突出。在当前国家坚持房地产宏观调控政策不放松、强势推广保障性住房的形势下，销售环境的观望情绪依浓，而商品房销售情况的好坏，直接影响开发商资金回笼的速度，从而对开发商投资预期产生重要影响。