北京楼市回暖成交升温 购房窗口期来临

　　“3·30新政”之后的楼市回暖速度让人咋舌，日光、排号、加推等久违的字眼儿再次出现在人们的视野中，时隔一年多之后，楼市的又一波行情再次出现，是否该出手、何时出手成为了人们的纠结焦点。业内人士表示，半年报前正是开发商冲业绩不敢涨价的好时机。

　　政策

　　政策落地楼市回暖

　　“买家开始入场。”昌平一家开发商相关负责人向北京商报记者表示，新政刚落地时市场反应没有预期得那样强烈，但随着各项政策落地，加上接二连三的降准、降息，市场预期已经发生了明显改变。从他负责的项目签约、认购、来访、资讯等多项数据都有相当明显的增加。

　　购房节人气火爆

　　“政策叠加效应正在显现，尤其是最近这次降息后，市场反应相当明显。”大兴一家楼盘的销售人员对市场回暖的感觉也颇有体会。他告诉北京商报记者，他们项目位于南四环，单价超过3万元，虽然产品的性价比不错，但该区位内的竞品较多，此前销售一直面临压力。“这两周市场好像突然热起来。公司想抓住市场升温的机会，因此即便是我们项目位于大兴，还是考虑参加这次中关村购房节。”

　　实际上，在5月15日举办的首届中关村“互联网+”购房节上，参展商已经明显感受到了升温迹象。

　　令人印象深刻的是，购房节正式开幕当天早晨还不到9时，前一天下午来咨询的大爷就成了第一个来到现场的购房者。亦庄金茂悦、京投银泰西华府以及国韵村成为了大爷的首选目标。在经过了近两个小时的了解咨询后，大爷中午才离开，表示周末就让孩子去看。

　　成交环比上涨三成

　　实际上，与开发商的感受一样，近来北京楼市成交数据的确也正在发生改变。

　　据链家地产统计数据显示，5月第二周，新建商品住宅网签量为1933套，环比上涨19.3%。纯商品住宅成交1397套，环比上涨33.8%，成交均价为27304元/平方米，环比下降3.9%。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，降息预期落地后楼市持续升温，再加上之前“3·30”新政、降准等楼市利好政策叠加产生“1+1>2”效应，预计二季度楼市还将进一步升温。

　　实际上，进入5月以后，新房市场成交量明显增加。本周纯商品住宅成交量近1400套，达到年内新高，也高于2013年与2014年同期。本周成交量的大幅提升，主要是依靠刚需项目的拉动，网签量最高的6个项目中，4个项目的成交均价低于2万元/平方米。在利好政策的不断刺激下，刚需的入市步伐明显加快。

　　从项目的成交来看，本周热销项目数量明显增多。成交在30套以上的项目达到11个，一般情况下在5个以内。最热销项目金第万科·金域东郡的网签量达到130套。随着市场的好转，热销项目逐渐增多，市场好转迹象十分明显。

　　升温

　　存量房抢先发力

　　“事实上，在新房市场升温之前，存量房市场已经开始升温。”北京房地产协会副会长陈志表示，中央层面政策出来后，虽然北京等地方性政策并没有落地，但目前二手房市场有回暖迹象，成交量略有上升，交易价格上升幅度不大，3月成交量近1.2万套，如果未来能够连续若干月保持在1万套以上，就能够确定二手房市场转暖，同时将对新房市场有带动。

　　二手房抢先回暖

　　统计显示，4月北京存量住宅成交1.7万套，同比增加125%，环比增加47%，且为近五年同期最高。成交面积153.5万平方米，同比增加118%，环比增加47%。

　　截至目前，5月二手房成交仍然呈现出持续回暖态势，其中位数不少的二手房挂牌价也出现上调。同时，从成交数量和价格上来看，无论是卖家价格上调，还是买家对价格接受度上来看，买卖双方对房价调整都有明显的心理预期。

　　从4月全市存量住宅成交区域分布看，朝阳依然最高，占比28%，但比3月下降了1个百分点；海淀成交明显上升，占比达到15%，比3月上升了5%；通州占比5%，比3月下降了1个百分点；其他区县整体相对稳定。各区县挂牌价方面，城六区五涨一跌，郊区三涨六跌。其中涨幅最大的是通州，下跌最大的是密云。

　　成交套型方面，80-100平方米套型占比下降了1个百分点，140平方米以上套型占比上升了1个百分点，其他套型面积成交占比相对稳定。预计存量住宅后市会继续回暖，如果按照月均万套以上成交量推算，今年全市存量住宅成交量或会超过16万套。

　　市场预期改变

　　据有关机构数据显示，4月全市存量住宅挂牌价3.69万元/平方米，环比下降2.1%。今年的“3·30”新政出台之后，首套房贷款和税收优惠力度较大，虽然二套首付比例基本降到了五成，但二套基准利率依然维持上浮10%，所以新政对改善型需求的影响程度相对较小，其中一些家庭只能“卖旧买新”以重新获得首套优惠资格。但不可否认的是，近期本市存量住宅市场升温大大改变了消费者对市场的预期，也极大刺激了购房者入市的积极性。虽然市场成交热情不断回暖，但是买卖双方还是较为理性，并未出现挂牌价大幅提升的现象，总体相对稳定，部分地区甚至会有小幅下降。