多家房企转型试水众创空间 发展前景及盈利模式分析

　　掌握大批土地、物业资源的房企迅速试水众创空间，但业界认为此举更多的是寻求未来的转型。

　　创客，来自英文名“Maker”，指那些热衷于利用新技术将自己的创意转变为现实产品的人。

　　今年3月，“创客”第一次在政府工作报告中出现，随后，“大众创业，万众创新”、“创客”成为举国关注的焦点。

　　创业潮大热，为这批创业家提供工位、联合办公场所的“众创空间”也迅速崛起，取代此前的孵化器、工业园区、产业园区成为新宠，而掌握大批土地、物业资源的房企也迅速占据舞台上的核心角色。

　　无论是知名职业经理人毛大庆推出“优客工场”，还是绿地、金地、首开、中信国安投资、鸿坤等房企都有意试水，一时间，北京从满城都是购物中心迅速切换到满城都是“众创空间”，这其中哪些有新意？哪些只是玩“噱头”？

　　★热度

　　商场也改成“众创空间”

　　写字楼租金急涨时，北京不乏将购物中心改造成写字楼的案例，而随着创业热潮，北京又出现了将购物中心改造为众创空间。

　　6月2日，从北京最高端的写字楼国贸三期往西走，步行6-7分钟就能来到光华路上一个没有开业的商场里，会聚了冯仑、潘石屹、陈启宗、雷军四个商界大佬，还有超过300名从全国各地赶来的创业者们。“这本来是我们的一个购物中心，网购对商场冲击太大，所以就把它改造成3Q，一个个工位租给创业者办公。”SOHO中国董事长潘石屹表示。

　　“我感觉很不真实，这么好的地段、这么奢华的建筑物改成一个创业空间？”小米科技董事长雷军说：“能不能把商场的钱给赚回来？我没算过账。”

　　世邦魏理仕华东区商业服务部董事范红娟告诉记者，单看创客的租金，完全无法和商场租金的效益相比，SOHO此举更多是为了推广旗下的创客产品线“3Q”。

　　“创客的承租能力较低，更多是写字楼产品的一种创新，未来会和传统标准甲级写字楼、LOFT办公等产品形成互补。”范红娟表示，对于一些本身在区位选择及定位上就错误的项目而言，创客可能是一个新的转型方向。

　　★试水

　　多家房企在找转型新路

　　据了解，除绿地集团等已经在“创客”平台上有较快的进展外，首开、金地、中信国安投资等房企也有意或正在计划进入“创客潮”中淘金。

　　记者从绿地京津事业部了解到，绿地和房山区政府合作，在房山打造总量达50万平米的创业基地，包括绿地在房山的三个项目：绿地启航国际三期、绿地·诺亚方舟、绿地新都会。创业者可以根据公司发展阶段、团队大小选择租赁不同面积的办公空间。此外，绿地还打造了完整的商务商业服务链条，起到企业孵化器的作用。据悉，知名游戏公司趣动科技有限公司已经在绿地房山项目中整租了一栋楼。

　　以知名职业经理人毛大庆创办的优客工厂为例，优客将有4个项目和鸿坤集团合作，除了房山项目外，还将在大兴区西红门的鸿坤金融谷展开合作。

　　“我们今年参加竞拍了海淀的一块土地，本想拍下后就结合创客平台来做，但最终被首创置业拍走。而且我们觉得楼面价也较高，不再适合创客。”金地集团华北区副总经理遇绣峰表示，金地创客项目的首次落地很可能会出现在上海。

　　遇绣峰透露，金地在北京CBD有金地中心写字楼，目前正在调租中，需要满足公司对较高租金的需求。因此，试水创客需要新的土地，出于土地成本、配套等考虑，望京、海淀、通州等区域的新地块可能更适合。

　　不同于金地等上市公司试水“创客”首要考虑的成本-投入-回报链条，部分未上市国企的创客计划可谓“财大气粗”。

　　“中信国安投资和我们接触过，他们现在想做个类似于‘金融大厦’的尝试，比如租下一整栋写字楼，再分割空间、转租给不同的创业团队，希望我们提供一些平台和资源的支持。”一家老牌孵化器平台的负责人介绍，为了短期内吸引较多的创客团队进驻，国安投资可能采取不收租金并给出较高的补贴的措施。

　　不过中信国安投资并未确认上述信息，仅表示已组建创客项目的团队，目前还在前期阶段。

　　★自述

　　寻找新机会,亏本也要做

　　有业内人士表示，很多房企的项目都打上了“众创”的旗号，有的是为了销售型项目找个新的营销点，比如华远地产在通州的散售型写字楼华远好天地；又如富力在河北香河的富力新城中的“创客”尝试，就是富力卖出商铺后，再从业主手中反租回来，零租金或低租金招揽创业者，更好地为住宅客户提供生活配套。

　　不过多家房企高层都表示，房企在众创空间的试水，更多是寻求未来的转型，并非只是营销的噱头，只是目前还没有成熟的案例来讲述“故事”。

　　“互联网时代下，对复合型的空间需求是增加的。”万通集团董事长冯仑表示，功能的混合化就是众创空间的特征，作为不动产空间服务的提供商，开发商自然迅速地把握住了这一变化。

　　遇绣峰则表示，房企做创客主要是尝试，在新经济的浪潮中找到一些新的业务发展机会，盈利还不是最主要的考虑。

　　★前景

　　盈利模式在哪？

　　“其实众创空间就是初创企业的联合办公，这在中国已经发展了很多年，初级形式就是孵化器，而现在很多孵化器都在亏本运营。”北京睿派智讯顾问咨询有限公司执行总裁刘永说，他自己也是创业多年的“创客”之一，自己的新公司目前租驻在北京一个创客空间内。

　　国际代理行高力国际华北区一位高层表示，大部分开发商都没有想好创客这件事要怎么做。据他了解，多个房企的“创客团队”都是新组建的，成员没有相关经验，公司对创客项目的要求更多在于落地速度、引入的创业团队数量，而对财务是的要求很模糊，比如投资规模、投资回报都待定。

　　“平台做好就有生态圈；做不好，和分租、群租有什么差别？”刘永说，众创空间盈利来自两头，一是转租的租金收益，但即使有也十分微薄，二是申请政府的创业支持基金，但现在很多运营商都看不上这些“小钱”，而把目光投向了风险投资人和天使投资人，希望能快速做大规模，在上市融资中分一杯羹。

　　“我们初创企业第一是要低租金的成本，第二就是希望有配套服务，第三，最大的希望就是有一个生态圈，即能与周边的创业公司有一些交易。”刘永表示，运营能力是他对房企做创客平台最大的担忧。

　　创客生态圈平台SoLoMo北京秘书长工作组负责人朱剑钧表示，很多众创空间都以大学生等新创业者为主力，其实应该将传统企业的转型和新创业者联系起来，SoLoMo打造的正是这样一个平台。