深圳楼市初步降温 房价涨幅将明显放缓

　　“3·30新政”之后，广深楼市热度持续上升，成交量回升、价格轮番上涨已经成为既定事实。一手房市场“日光盘”频现，二手房业主则出现大量违约现象。沉寂多年的广深楼市为何如此疯狂？不断看涨的楼市行情究竟是新政之功，还是另有其因？

　　大规模二手房交易违约

　　6月15日，深圳宝安区人民法院三楼14庭，一起换房遭遇违约、起诉要求“强制交易”的案件在此开庭审理。庭内60个旁听席位被提前到场的市民抢占一空，后来者只能站着旁听这起备受关注的民事纠纷案件。

　　该案原告周小姐今年3月初将自己位于深圳龙华的66平方米自住两房出售，随后在同一区域的潜龙鑫茂花园购买了被告吕小姐一套70多平方米的房子，双方于3月28日签订了买卖合同。然而两天之后，“3·30新政”来袭，深圳房价进入上涨通道。在办理过户手续的过程中，卖方被疑为想毁约而拒绝提供相关银行账号，导致原告周小姐办理房屋贷款受阻。

　　原告周小姐认为，卖方因为深圳近期房价上涨而拒不提相关银行账户是导致买卖合同最终未能履行的根本原因。她要求法庭判决卖方继续履行合同，完成房屋过户手续。但卖方吕小姐的代理律师在法庭上则陈述，周小姐未按约定时间支付首期款，也未按约定时间取得银行贷款承诺函才是导致合同无法继续执行的原因。因此，卖方不愿再将房子卖予周小姐。

　　作为“3·30新政”之后深圳首例换房强制交易诉讼案，该案件引起了社会的极大关注。记者在庭审现场了解到，不少旁听者最近都遭遇了二手房卖家因为房价上涨而反价违约甚至直接称不卖的情况，最终导致已经签订买卖合同的房屋无法完成过户手续。

　　这起案件不过是“3·30新政”之后深圳二手房交易市场的显著缩影。根据深圳市规土委的统计数据，新政之后的短短两个月时间里，深圳二手住宅成交达到23828套，仅五月份二手住宅就成交了14298套，环比增长27.6%，同比涨幅更是达到172.1%，创下2013年3月以来新高。在成交放量的同时，二手房价格也在普涨，部分区域房价飙升了40%~60%。

　　成交放量带来的是违约率的直线上升。仅深圳宝安区，今年4月份和5月份，有关房地产合同纠纷的案件就比去年同期增长了108.6%，大部分案件都是涉及房屋买卖合同纠纷。“保守估计，今年4月份以来有20%的二手房买家都遭遇过业主毁约的情况。”有深圳中原地产二级市场中介人士告诉《中国经营报》记者。

　　二手房价的快速飙升显然是业主不惜违约的最根本原因。“违约的成本太低，房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”代理了一桩违约纠纷案件的广东信荣律师事务所张茂荣举例表示，前不久，一买家在深圳前海花费330万元购房，但近期遭遇业主反价，直接要求加价100万元。“即使按照购房合同约定赔偿双倍订金和20%违约金，业主仍能多赚40来万元。”

　　与深圳市场的疯狂相比，广州二手房市场虽然相对平静，但成交量也在快速上升。广州市国土房管局下属的阳光家缘二手网签监测数据显示，2015年5月广州全市二手签约4259套，环比4月份的高峰略跌4.7%，但较2014年5月的低位大幅上升了121%，成交均价20148元/平方米，网签量达到近两年的高峰值，但总体而言，价格平稳，反价违约情况并不突出。

　　一手房成交暴涨

　　在二手房市场成交火爆的同时，广深两地新房市场也呈现出快速回暖的态势。今年五月至今，已经消失多年的“日光盘”现象又在广深楼市出现。5月23日，深圳龙华新区中海锦城二期在福田区大中华国际交易广场举行盛大开盘仪式。当天有4000多名购房者冒着暴雨来到现场，均价4万、最高价5.4万元/平方米的价格并没有吓到购房者。两个小时内700多套房源被抢购一空，该项目当天就录得了超过28亿元的销售收入。

　　而在深圳关内的南山区，均价高达5万元每平方米的博林天瑞和均价4万元的塘朗城项目当天也在推售，两个项目加起来超过1000套房源在一天内即告售罄，总销售额超过40亿元。

　　“这段时间，深圳的房价如股市般疯狂，一平方米涨一万元稀松平常，明知道是趁火打劫，但要是你不跟着涨，别人还怀疑你房子有问题。”深圳一家中小型房企营销负责人跟记者谈到，近两个月深圳的楼市已经可以用“失去理性”来形容。