燕郊楼市正向刺激形成 全因北京市政府东迁传闻

　　受北京市政府等机关单位将迁往通州的传闻影响，紧邻通州的燕郊楼市被迅速催热。

　　6月24日，《华夏时报》记者走访燕郊楼市发现，在天洋城4代、夏威夷蓝湾、首尔甜城等涨价先锋项目的带动下，燕郊很多楼盘开始跟进涨价，甚至有楼盘暂停推售新品，制定调价计划。

　　业内人士分析，燕郊楼市这波涨价潮并没有脱离以往依靠政策利好、北京购房需求外溢的逻辑，尽管官方尚未证实北京市政府东迁的传闻，但对燕郊区域的正向刺激已经形成。

　　“燕郊楼市已经历多次房价涨跌潮，长期还是要看北京的政策和市场走向，区域是否具有长期的发展潜力才是置业者应该考虑的问题。”北京克而瑞房价点评网高级分析师杨胜坤对记者表示。

　　楼盘齐涨价

　　近日，打听燕郊楼市政策和探访燕郊楼盘的人开始多了起来。

　　“近一段时间，每个周末到访的客户都有300组，周末成交能有60-70套房，北京市政府东迁的消息对项目影响很大。”首尔甜城销售员对记者表示。

　　据了解，北京市政府东迁的消息已经在坊间流传近一个月，虽然尚未得到官方回应，但已经在多个层面获得佐证。

　　其中最“可靠”的消息是，6月24日在北京检察网北京市人民检察院第三分院上发布的一则“组织学习《京津冀协同发展纲要》”的文件中，提到“通州是我院的辖区，北京市政府等党政机关迁往通州对我们而言将是一个极大的挑战。”

　　虽然该文章随后被撤下，但业内人士认为这等于间接证实了传闻。

　　就在同一天，世茂萨拉曼卡项目销售员在微信朋友圈发布消息称：“接集团通知，自2015年7月1日起，世茂萨拉曼卡所有产品全面停售，只接受排卡，具体销售价格及销售时间另行通知。”

　　随后，该项目销售员对记者称，“在最后5天买房，还能继续享受首付分期的销售政策，7月1日后明显是要调价的节奏。”

　　据销售员介绍，目前项目的别墅产品基本售罄，在售的1、2号地还有部分洋房，而3号地洋房尚未开盘；洋房目前的均价是7000元／平米，其中最低6700元／平米，最高8600元／平米。

　　“调价后肯定在9000元／平米以上了，现在燕郊的楼盘都在涨价。”这位销售员表示。

　　除了世茂萨拉曼卡，其他很多项目已确定了涨价计划。

　　“我们嘉都3期将在7月初开盘，均价会提到9000元-9500元／平米，涨价幅度在1000元／平米左右，共计约2000套，”嘉都销售人员称，现在实行3万抵6万的优惠措施，项目正在排号，已经排到2000多位，如果买的人多还会继续加推。

　　据了解，位于燕郊最北部的嘉都项目在今年3月份开售二期之后，至今都没有加推新品，当时起价7800元／平米，均价8300元／平米。

　　而坐落在燕郊南部的港中旅海泉湾销售人员称，“项目在6月初一期开盘，当天就售罄，一共有1200套左右，均价在11000元／平米左右；二期计划在8、9月份开盘，均价11500-12000元/平米，不到1000套。

　　据了解，港中旅海泉湾尚处于前期开发阶段，目前开发的面积总计20栋，4000套房左右。未来还有大量土地要开发，住宅产品包括高层、洋房等。

　　此外，花听泉项目销售员也告诉记者，“项目将在6月29日调价，该项目共400余套，目前在售3号楼房源较多，均价6300元/平米，总计剩余60-70套。”

　　根据北京克而瑞房价点评网统计数据显示，2015年1-5月份燕郊月均成交套数1720套，成交均价9515元／平米，而根据燕郊多个项目负责人表示，6、7月份将普遍上调售价1000元／平米，燕郊成交均价预计将突破10000元／平米。

　　楼市波动风险

　　对于燕郊楼市的这波涨价潮的原因，业内专家分析认为依然是北京政策利好、购房人群的溢出效应两大因素在起作用，一旦遇到调整，仍会遭遇房价下调。

　　“目前的政策利好真正影响的区域是通州，燕郊只是在享受溢出效应，影响有限，而且燕郊在产业支撑、规划方面并没有真正改善。我相信这一波燕郊肯定会上涨，但对于购房者来说，必须谨慎，一旦市场调整，降价是不可避免的。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

　　北京克而瑞房价点评网高级分析师杨胜坤对本报记者表示，“作为距北京最近的一个行政附属区域，燕郊的房价一直受到北京政策调控的影响而不断调整，虽然过程几经波动，但整体趋势还是上涨的。不过，对于北京周边区县来说，短期内新房脱手可能面临找不到人接手的情况。”

　　本报记者采访了解，目前首尔甜城、夏威夷蓝湾、天洋城4代等项目部分产品最高价已经达到12000-14000元／平米。

　　“按最高14000元／平米，面积100平米的房子计算，在两年后免缴个税的情况下出售，算上贷款利息、装修、杂费等费用，出售价估计要达到15000元／平米才能保本。”燕郊链家一位中介人员给记者计算到。

　　“如果您预计未来两年能涨到17000元/平米的价格，可以考虑购买。”这位中介人员表示。

　　而记者采访的几位燕郊二手房业主表示，2010年后买房的业主，现在并没有赚到很多，最起码要在10年前买的房子，现在卖才有一些可观利润。

　　记者了解到，从未来供应上看，燕郊楼市依然有大量潜在供应楼盘，大多集中在南城区域，如港中旅海泉湾项目整体建筑面积达到200万平米，而目前尚处于前期开发阶段；而潮白家园的开发商后期也还有大量土地面积有待开发。