2015年中国地下商业空间开发概况及主要因素分析

一、目前国内地下商业空间开发概况

　　1、目前国内的地下商业，主要分为两大阵营，其一，以二三线城市地下商业，主要是以城市人防过街通道为主，基本上位于城市繁华商圈。其二，以一线城市轨道交通为纽带，伴随地铁的开发与运营，而引起来的一系列依靠地铁交通发展起来的地下商业。随着地铁修建的热潮从一线城市扩展到二线城市，未来以地铁为纽带的城市轨道作为重要的客流集散地，其地下商业价值日渐提升，促进区域范围内的商业开发及资源整合。

　　2、以目前的发展来看，国内未来的地下商业将有两个重要的发展趋势，第一个就是餐饮比例会继续增加，如深圳的连城新天地，其餐饮比例已超过40%。另一个趋势，就是主题类型的，如南京的时尚莱迪、广州的时尚天河，是偏向年轻化潮流化的主题商业。

　　二、地下商业空间开发三大主要因素

　　商圈驱动

　　最常见于内地城市，以城市人防地下通道为主要商业场所，位于城市中心繁华地带，周边有商场、步行街等，商业氛围浓厚，商业发展非常成熟，商圈有稳定的客流。这类地下商业街，其进驻的商家和品牌，主要是对地面商圈进行补充和差异化的经营，一般品牌档次较低、以生活廉价服饰、淘宝饰品等居多。如位于长沙五一商圈的金满地商业步行街、重庆观音桥商圈的金观地下商业街等。

　　综合体驱动

　　目前主要集中在一线城市如北上广深等轨道交通发达城市。主要以地铁和轻轨站上盖物业综合开发为主要模式。这类物业开发一般是大型城市综合体。其商业配套与地铁无缝对接，在地铁与购物中心相连的中间地带会形成独具特色的地铁商业街。这类商业街是购物中心的延伸，其发展主要是依靠大型购物中心所吸引的人流，因而其在品牌引进会向购物中心中的业态更接近，进驻的品牌相对知名度更高，多以连锁品牌为主。如深圳益田假日广场的地铁步行街。

　　交通驱动

　　这类的步行街主要集中在城市交通枢纽、地铁等车站换乘点等具有大量人流通过的地段。其一般周边的地面建筑主要是写字楼群、酒店群等商务区，拥有非常多的商务和上班人群。在业态呈现上主要仍以生活及时类、购买/携带便捷类商品和休闲轻食餐饮等为主。如深圳的车公庙丰盛町商业步行街。