2015上半年楼市分析：政策利好连连 市场分化明显

　　从调低二套房首付款比例到降低公积金贷款门槛，再到多地出台购房补贴措施等……2015年上半年，一系列政策利好促进购房需求持续释放，尤其是改善型购房群体入市，导致一二线城市楼市持续回暖。

　　然而，分析人士指出，与一二线城市楼市形成明显差异的是，三四线城市的楼市依然低迷。下半年，虽然市场环境有望进一步宽松，但是诸多城市依然面临巨大的去库存压力。

　　部分楼市回暖，刺激买家介入

　　记者近日在位于北京南四环的一个新建住宅项目开盘现场看到，200余套房源在半天内销售一空。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，今年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都等全国8大重点城市楼市交易量，普遍走出2014年的低谷，各大城市月度交易量屡创新高。

　　根据链家地产市场研究中心统计，上半年，北京市二手住宅网签量为84809套，较去年同期上升92%。6月份成交均价为每平方米34606元，同比去年6月上涨3．8%。北京市成交均价已基本回升至去年4月份水平。

　　价格“疯涨”又在个别一线城市再现。深圳6月房价同比上涨将近14%，一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。据上海数据监控中心统计，上海市5月商品住宅成交均价每平方米超过3．1万元，为近5年来房价新高。

　　链家地产市场研究部分析师李巧玲表示，一线城市以及重点二线城市的住宅市场已经回暖。2014年四季度和今年一季度二手房市场价格回稳、成交量增加。一系列利好政策出台，不断释放购房需求，同时也改善了人们对未来市场的预期。

　　改善型购房者，成为最大买家

　　业内人士分析，今年楼市最大的利好是3月30日中国人民银行等部委联合发文，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。与此同时，财政、税务等部门也发文将普通住房营业税征收由5年缩减为两年。

　　“受此政策影响，有条件购买第二套住房的家庭受到鼓励，这部分购房需求得以释放。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，据统计，通过我爱我家进行二手房买卖的家庭，60%以上都是需要“一卖一买”的改善型购房客户。

　　由于贷款额度增加，导致公积金的使用量持续增加。为此，一些地方放宽了公积金政策，如北京市公积金管理中心6月1日起执行“认房不认贷”的公积金首套认定标准，对还清贷款“一卖一买”的换房人群给予了巨大支持。

　　利好政策连连，市场迅速回暖。6月份使用公积金贷款进行购房的客户量骤增。据统计，6月，链家成交案例中有33．4%的客户选择使用公积金贷款，较5月份增加12．3%。

　　李巧玲表示，公积金贷款首套认定标准及首付比例修改后，以前不能使用公积金贷款或只能按二套房贷款的客户可以享受首套购房贷款政策，这样大大提高了刚需和改善性需求使用公积金的积极性。

　　一二线楼市上涨，三四线楼市下跌

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，今年上半年，一线城市成交量同比上涨42．9%，二线城市同比上涨16．9%，而三线城市则同比下跌2．9%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同走势。与一二线城市企稳回暖相对应的是，三四线城市依然面临较大的去库存压力。

　　6月前后，央行再度降息，且定向降准。胡景晖表示，下半年，我国金融税收等市场环境或将进一步宽松，这有利于首次置业人群和改善型购房需求持续释放，将支撑楼市继续回暖。预计下半年一二线重点城市楼市交易量将超过上半年，全年楼市交易量同比有望超过去年。

　　专家认为，随着市场环境的进一步宽松，购房需求的持续增多，将会有更多地方的房价“止跌企稳”；而那些库存压力较大的三四线城市，房价仍将回落。