2015年二季度广州市中心六区二手住宅市场成交分析

　　2015年第二季度，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为74.39万平方米、80.74万平方米，成交均价20,202元/平方米。4～6月的成交在“3.30新政”的刺激下逐月攀升，带动第二季度整体交投量翻倍大增，多个板块楼盘人气畅旺。而央行的多度降息降准营造了宽松的信贷环境，提振了市场信心，并拉动按揭付款的市场占比再度扩大。

　　一、“3.30新政”激活楼市二季度成交逐月攀升创高值

　　1、交投同比翻倍大增央行两度降息降准

　　2015年第二季度广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为74.39万平方米、80.74万平方米，环比上季度分别上升109.10%和97.42%，同比去年二季度分别攀涨129.75%和131.61%；成交均价为20,202元/平方米，环比上调5.50%。

　　第一季度末，三部门联合发布“3.30新政”，将二套房商业贷款首付比例降低至四成，而财政部亦将二手房营业税免征期限由5年缩短至2年。利好新政向楼市吹起暖风，积极推动刚需及改善型买家入市：4月，中心六区中介促成二手住宅放盘成交量环同比大幅攀升，达到近25个月以来的最高值；5月，成交再次环比上升近10%；6月，市场继续保持增长态势再创高值。连续多月的上涨，带动二季度成交量较一季度翻升接近一倍，与去年同期相比涨幅达到131.61%。

　　从政策方面看，5月1日，佛山全面取消限购，分流了部分广州客源，对广州接壤佛山的板块造成一定压力，但对整体楼市未见明显影响。6月8日，广州市出台公积金新政，通过降低首付比例、放宽贷款申请条件以及调整贷款额度计算公式等方式，支持住房公积金缴存职工购买普通自住房及改善居住条件。但受最高可贷额度较低及公贷审批放款时间过长的缺点影响，以纯公积金贷款实现低首付购房的可能性很低，业主也普遍抗拒使用公积金贷款付款的买家，新政发挥的刺激作用有限。

　　而金融政策方面，央行在第二季度内两度降息降准，一方面为市场注入了强心剂，另一方面亦使得银行资金流动性增大，信贷环境得到进一步放宽，缓和了购房者与开发商的资金压力，有利于刺激二手楼市的购买力。

　　展望后市，随着“330新政”刺激效应的逐渐减弱，二手房交投增速将有所放缓。第三季度适逢房地产市场传统旺季“金九银十”，相信在宽松的金融环境下，部分刚性及改善型需求仍将持续释放。

　　图1中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积与签约面积走势

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　分区域来看，各区成交量环同比均呈现出不同程度的上升趋势，其中海珠区成交面积5月同比飙升超过两倍，6月飙升超过三倍，因此整季度同比涨幅最大，达到178.89%。越秀区交投以60平方米以下的小面积单元为主，结构性因素导致成交面积同比及环比增长幅度较低。

　　表1中心六区中介促成二手住宅签约面积的区域构成

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　2、改善户型市场份额增多按揭付款占比再度扩大

　　本季度，60-90m2的户型继续唱主市场，占比达到42%，与上季度持平。而60m2以下的小户型随着供需两方面的同时萎缩，市场份额亦下滑两个百分点至23%。另外，改善型需求入市的增多促进90-144m2的中大户型市场占比扩大两个百分点。

　　图2中心六区中介促成二手住宅签约户型构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　付款方式方面，按揭付款的市场份额继上季度增长9%后，再度扩大七个百分点至78%，主要是受两因素影响：一是央行两度降准为银行释放流动性，增加了可贷资金；二是央行的多次降准降息使借贷成本下降，增加了按揭贷款购房的吸引力。

　　图3中心六区中介促成二手住宅付款方式构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　二、市场热点：客村-赤岗人气急升多盘成交翻倍增长

　　中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块中，天河北连续三月蝉联榜首位置，并且成交量较上季度继续保持增长；通达多个商务区的客村-赤岗板块人气急升，成交量环比攀升逾1.5倍，泓景花园、鸿运花园、聚德花园、珠江帝景等多个楼盘交投活跃；上季度成交畅旺的五山本季度延续热度，成交面积翻涨130%；另外白云区的同德围-罗冲围、同和及白云大道北板块行情持续见好。

　　表2中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　热门置业楼盘的前三甲仍然是金碧花园、富力桃园及华景新城，但排名有所调整，桂冠由金碧花园摘得；其中黄埔区的金碧世纪花园成交量大涨超过两倍；而大型优质楼盘如岭南新世界、光大花园、汇景新城同样收获不俗成交，交易量翻倍增长。

　　表3中心六区中介促成二手住宅十大活跃楼盘（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会