2015年6月广州市中心六区二手住宅市场成交情况分析

　　2015年6月，广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为26.37万平方米、28.96万平方米，成交均价20,426元/平方米。本月成交量价继续保持惯性上扬态势，但增速在连涨四个月后有所放缓，市场逐渐步入稳定轨迹。而新出台的公积金新政受多方面因素约束，暂未对楼市发挥明显利好。月末央行再度降息降准，但预期刺激效应有限。

　　一、交投继续惯性上扬 市场步入稳定轨迹

　　1、成交量环比涨速放缓 公积金新政影响有限

　　本月广州市中心六区二手住宅交易市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别为26.37万平方米、28.96万平方米，环比分别上涨6.10%和7.04%，同比均攀升超过200%；成交均价为20,426元/平方米，环比向上微调1.38%。

　　自今年3月起，中心六区中介促成的二手住宅成交量价环比由负转正，进入6月，楼市已持续第四个月上涨，但相比于“3.30新政”出台后4月成交量环比激增88.14%的幅度，本月涨速已放缓至7.04%，市场保持惯性上扬态势，并逐渐步入稳定轨迹。而相比于去年6月淡静的楼市，本月行情明显向好，因此成交量在去年同期的低基数下实现了较明显的攀升。

　　6月8日广州出台公积金新政，下调首付比例、通过缩短外地人缴存年限降低申请门槛以及调整贷款额度计算公式。但据前线经理人反映，趋向宽松的公积金贷款受三方面因素约束，仍然未如商业贷款受欢迎，发挥的利好影响有限：一是最高可贷额度依然维持在80万元，在中心区房屋总价居高的情况下，以纯公积金贷款实现低首付购房的可能性很低；二是公积金贷款等候审批放款的时间过长；三是业主普遍抗拒使用公积金贷款付款的买家，亦不愿意让价，而对于一次性付款的购房者则可给予一定的议价空间。

　　6月28日央行年内再次降息，下调存、贷款基准利率0.25个百分点，同时定向降准，进一步放宽信贷环境。但由于此前已多次释放利好金融政策，预计此轮“双降”对楼市及交易双方心理预期的刺激较弱。

　　图1 中心六区中介促成二手住宅新增放盘面积与签约面积走势

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　从区域来看，各区环同比均呈现不同程度的涨势，其中海珠区成交面积较去年同期大幅飙升318.22%；天河区虽然成交最多，但环比变化最少，仅微涨了0.32%；而此前成交面积增速被结构性拉低的越秀区，本月的成交量在大面积单元交易增多的带动下提速增长。

　　表1 中心六区中介促成二手住宅签约面积的区域构成

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　2、刚需户型仍是绝对主力 一次性付款市场份额再扩大

　　本月，60-90m2的刚需户型仍是市场的绝对主力，同时成交份额再扩大1个百分点至43%，但90-120m2的中大户型市场占比则有2个百分点的下滑。随着市场交投渐趋稳定，各面积区间户型市场份额的变化亦保持在有限幅度内。

　　图2中心六区中介促成二手住宅签约户型构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　付款方式方面，按揭付款是主流付款方式，但市场占比较上月下跌了1%。而一次性付款则再扩大1个百分点至17%，一定程度上是由于业主更愿意选择一次性付款的客户并予以让价优惠。

　　图3中心六区中介促成二手住宅付款方式构成比例

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　二、市场热点：活跃板块及楼盘三甲保持上月排名

　　中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块中，天河北、同德围-罗冲围与珠江新城保持上月三甲位置，并且成交量均继续攀升态势；5月增长明显的五山本月成交量有所滑落；而白云大道北虽然成交宗数增多，但成交面积却有所萎缩，主要是因为90m2以下小户型交投占比扩大；另外工业大道北人气较上月明显提升，其中光大花园、富力现代广场等多盘活跃。

　　表2中心六区中介促成二手住宅十大活跃板块（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会

　　而十大活跃楼盘方面，前三位仍然是金碧花园、富力桃园及岭南新世界；其中，中海康城花园热度明显上涨，成交量大涨超过7成；而汇景新城是唯一上榜但成交量下调的楼盘。

　　表3中心六区中介促成二手住宅十大活跃楼盘（按成交宗数排序）

　　数据来源：广州市房地产中介协会