“地王”频现推高豪宅市场 下半年或迎短暂回调

　　2015年，一线城市房产市场中最为惹眼的产品无疑是“豪宅”。根据易居研究院提供的数据资料显示，上半年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市豪宅的成交价格普遍上涨，其中二季度一线城市豪宅公寓成交爆增超4倍。而上海上半年每平方米均价在10万元以上的天价豪宅也以194套的成交量创下新高。在被誉为“豪宅元年”的2015年，上海豪宅市场呈现井喷式成交。

　　资料显示，2015年二季度，一线城市豪宅公寓项目成交均价前十名被上海北京包揽，成交均价基本上都在10万元/平方米以上。79个项目中，上海最多，占比超过50%，项目主要位于徐汇、浦东及黄浦区，成交单价最高的来自上海浦东区的项目汤臣一品，上海知名的豪宅项目汤臣一品于6月19日成交一套总价达2.4亿元的房产。

　　在上海房地产业内人士吴国泉看来，上半年的上海房地产市场，在各种利好政策的叠加下，改善型需求受到刺激，一些高端住宅项目去化明显加快，一些优质房源甚至出现了日光盘的情况，一些购房者支付意向金和首付之间的时间由此前的一个月缩短至一周。

　　而随着今年土拍市场上海地王的不断被刷新，一些板块的高端住宅项目也被不断看涨。在上海闸北地王频出的形势下，位于上海大宁板块的项目开发商坦陈不排除下半年价格的上调。

　　豪宅成交量飙升

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，近期上海豪宅的成交量一路飙升，尤其是进入到今年二季度，增量惊人。一些此前成交量平平的天价豪宅也迎来了惹火的成交量。

　　而易居研究院的研究报告显示，2015年二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增长429%。二季度豪宅公寓成交结构中，上海成交套数占整个一线城市成交量的58.7%。

　　记者梳理资料后发现，上半年上海豪宅市场成交量飙升的背后，各板块也呈现出不同的特点。业内公认的浦东滨江板块是大佬房企布局的重点区域。现在上海的滨江豪宅几乎已经满席，从陆家嘴核心区域向外延伸，汤臣一品、中粮海景，到万科翡翠滨江、陆家嘴滨江公馆、绿城黄浦湾，再到新鸿基的凯旋滨江园、以及占据小陆家嘴最后一块住宅土地的国信世纪海景，板块内豪宅竞争硝烟弥漫。而这一区位，也是上海天价豪宅的主要聚集地。

　　从2015年上半年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看，同策咨询研究部数据显示，2015年上半年，上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交194套，其中，公寓139套，别墅55套。而2014年同期天价豪宅成交套数为57套，其中，公寓31套，别墅26套，2015年上半年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

　　以上半年销售成绩不错的凯旋滨江园为例，作为新鸿基地产2005年落子上海的重要高端项目，2012年开盘的凯旋滨江园推出时总共195套。到今年一季度的统计数据，仍剩下39套待售。今年上半年每个月销售数据在两三套上下浮动。而进入5月份，项目交易套数较前几月开始攀升，月成交达7套，并在今年上半年以总量22套，均价13.5万元每平方米完成了上半年业绩答卷，也让业内对于该板块天价豪宅交易回暖信心提振。而随着上半年其二期项目规划许可证的获取，未来项目依然是滨江豪宅的焦点之一。同样位于该板块的其他豪宅项目上半年销售业绩也出现了攀升。

　　第一太平戴维斯有限公司住宅销售部董事唐华表示：“上海的传统豪宅聚集在市中心的徐汇滨江板块，从成交数据来看，徐汇滨江今年豪宅的成交量价表现的不错，上海市中心的一些豪宅项目的热销也能看出购房者对于市中心项目的渴求。一些新板块这两年也有异军突起之势。尤其是近期因为地王频出引起业内关注的大宁板块，今年该板块的代表性项目大宁金茂府项目强劲热销也带动了板块的区位价值，加之已经开发建设的华侨城苏河湾项目，大宁板块上海高端住宅聚集地的模型已经形成。”

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，政策面利好叠加的驱动、市中心土地资源“稀缺性”、上海楼板价“地王”频现、上海楼市限购政策等成为上海天价豪宅市场价值继续表现较为坚挺的主要原因。

　　“地王”频现推高豪宅市场

　　根据德佑链家半年报数据显示，上半年上海高端商品住宅成交均价为70144元/平方米，较去年上半年上涨7%。自2014年底以来，高端商品住宅市场便成交火热，并且这一热度一直延续到今年。而二季度以来，高端商品住宅交易更是高烧不退，单月销售套数一直保持在800套以上，特别是5、6月份，单月成交套数均突破千套，6月更是高达1398套，刷新5月纪录再创历史新高。

　　与此同时，上海上半年的土拍市场也是热火朝天。闸北地区地王频现，华润、华发以及金融街等重量级房企高价拿地，落子上海闸北。

　　值得注意的是，近两年上海内环土地却处于近乎零供应的局面，据上海市规划和国土资源管理局的公告显示，2014年上海地区以纯居住地块入市为主，主要位于金山区和青浦区，都属远郊地区。有业内人士指出，在内环住宅用地面临断供之忧的背景下，开发一块就少一块，致使位于上海中心区域楼盘的价值凸显无遗。

　　张宏伟认为，目前上海市中心的地块，出让一块少一块，土地资源“稀缺性”的特征决定了市中心核心地段的地块走高端豪宅的路线。比如，在陆家嘴、新天地、上海前滩、董家渡等市中心核心地段，近几年几乎没有新增建设用地的供应，这也就意味着，这些板块天价豪宅卖一套少一套，天价豪宅的“稀缺性”将逐步体现。其未来升值及增值价值也值得期待。

　　上海一家房地产开发商内部人士表示：“上海闸北近期地王频出，先是华润华发158.5亿元拿下土地，再到最近金融街竞得的上海火车站北广场88亿元总价地王，其中该板块住宅预计未来售价将冲击9万元每平方米。目前大宁板块均价每平方米已接近7.5万元。从远期来看，还有非常大的项目成长空间。”

　　而在业内人士看来，因为市中心优质地块的稀缺性，导致一些房企谋求变革，他们在拿不到一线优质地块的前提下在一线产品的开发上下起了功夫。唐华指出：“目前的情况是上海市中心也没有那么多的土地再推出来，所以有些开发商只能在上海的中外环拿一些地。现在有些开发商的策略是如果拿不到一线的地块，就做一线的品质。豪宅最重要的因素还是其地段，但是现在上海豪宅市场上越来越多的地段相对比较偏的项目也被业内归类为豪宅项目。也就是开发商将产品的价值进行了最大化的提升。比如方兴金茂府以及星河湾就是比较好的例子。”

　　记者在采访中还了解到，方兴大宁金茂府项目在前期推盘时还推出了均价在10.6万元每平方米的订制户型。有分析人士认为，在大宁这个并不是特别成熟的核心板块推出10万元+每平方米以上的产品，显示出了公司的胆识。在接受记者采访时，方兴大宁金茂府相关负责人表示：“均价10.6万元每平方米的顶层产品，特别针对于金字塔顶尖的少量人群。这类客户购买力强，同时对产品的挑剔度极高，从我们目前成交的热销情况来看，也印证了一点：对好的产品，客户是愿意买单的。”

　　下半年市场或迎短暂回调

　　由于多重利好因素的驱动，2015年上海天价豪宅成交套数超过10套的项目就高达6个，其中茂名公馆36套、嘉天汇御苑27套、凯旋滨江园22套、东郊花园15套、苏河湾华侨城12套。对此，业内人士分析称，2015年下半年，市场对政府或将再次出台刺激政策的预期有望进一步提振购买情绪。

　　易居控股有限公司执行总裁丁祖昱对媒体表示，下半年豪宅承接力不足，由于上半年已经消化了一大批购房需求，加上近期股市行情走低，购房者消费实力普遍下降，因此下半年会进入短暂回调。豪宅不会降价，但涨价空间非常有限。

　　而德佑链家研究部负责人则表示：上海房地产市场经历了大热的上半年，二手市场在6月中下旬已经显露出了调整的迹象，即便是6月的再度降息也未能起到立竿见影的效果。预计未来的七八月份，将是楼市转入进一步调整的时间段，在成交方面会有一定的滑坡，不过依然还是要好于往年同期的水平。

　　在唐华看来，豪宅市场群雄逐鹿的背景下，如何能争抢到有限的高端客群，产品定位、价格定位、市场营销等等都将考验开发商的综合能力。对于天价豪宅，更多的是一种个案，个案的产生或者超高均价的诞生也是可以理解的。随着上海豪宅市场的进一步成熟，天价豪宅也会呈现出多样性，上海的天价豪宅未来也会因为市场出现一些调整。

　　“部分天价豪宅项目背后实际上是一种比较任性的价格调整或者炒作，尤其为了凸显产品的稀缺性和高贵性，在确保客户不会流失的情况下，提高售价，反而能够捕获市场的需求。”一位不愿具名的业内人士表示。