中国房地产市场进入“平庸式”增长 存量时代来临

　　中国房地产市场从未像2015年这样纠结。

　　尽管去年9·30以来，持续放松了信贷，流动性趋于宽松，但在股市暴跌和商品房高库存的双重夹击下，房地产市场并不好过。

　　上半年，楼市唯一的关注热点似乎就是深圳楼市，除此之外，北京通州成为副中心、上海拍出天价地，也引发了一些关注，但整体表现平淡。

　　进入7月，股市过山车式的跌宕让人心一直悬在崖边，反倒是楼市量升价稳的回暖，让人可以寻觅到一丝安慰。

　　但也仅仅是安慰。房地产市场不可能回到过去那种狂飙式的增长了，纯增量时代已逝，楼市已进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代了。这是博鳌·21世纪房地产论坛第15届年会上，嘉宾们近乎一致的观点。

　　进入“平庸式”增长

　　6月下旬股市调整后，楼市也在感冒。CRIC监测的68个重点城市数据显示，7月上半月，商品住宅成交建筑面积1183.77万平方米，环比6月下半月下跌15%，各能级城市成交面积环比全线下跌，楼市出现降温迹象。

　　2015年，房地产业内人士一个普遍的感受是，行业受关注度大幅降低了，人们的注意力都跑到了股市·互联网。“除非你把楼市和股市联系起来说，否则都没人感兴趣。”北京一位开发商人士开玩笑说。

　　话虽夸张，但在很多城市是事实。据上海易居房地产研究院提供的70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图显示，2015年1-2月份房价停留在“过冷”区间，3-5月份进入“偏冷”区间，6月份走出“偏冷”区间，开始步入“合理”区间，预计三季度房价将停留在“合理”区间。

　　合理、平稳，这或许是房地产市场未来的常态。房地产的发展要放到宏观经济的背景中去理解。易居智库研究总监指出，前几年，国内经济增速下行，但其中的房地产投资占比却稳步增长，这种背离关系是不正常的，现在的下滑则是回归常态。

　　2008年4万亿货币刺激政策带来的溢出效应，已在2013年基本消化，在当年房地产销售达到13亿平方米的峰值后，2014年市场进入自发式调整。

　　2014年，房地产投资增速由过去的最高40%、平均20%的增幅，迅速降至10%以内，2015年上半年，房地产开发投资增速继续创下6年新低。国家统计局最新公布的数据显示，1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长仅为4.6%，比1-5月份回落0.5个百分点。

　　在7月19日的博鳌·21世纪房地产论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生表示，经济下行压力依旧较大。房地产投资增速也表现出了与宏观经济同步下降的态势。不过，主流经济学家认为，经济已出现筑底企稳的态势。

　　聂梅生表示，未来房地产投资在GDP中的比重还将下降，房地产发展进入一种弱平衡状态。但另一方面，全社会的家庭收入结构已经发生变化，家庭收入增长超过房价涨幅的情况已经出现，2014年开始我国居民人均收入增速逐渐超过GDP增速，伴随消费占比上升，经济结构的改变将直接影响到房地产市场的走向，服务对开发企业的重要性会大大增加。聂梅生预计，2015年全国房价涨幅将很难超过GDP增速，也将低于人均收入增幅。

　　北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟认为，对于房地产不能太乐观，但也不必过于悲观。2010年以来到现在，将近7年长周期的经济下行即将结束，房地产行业也已经触底开始回升，并且将在2015年-2020年有一个平静的增长期，而其走势也将与中国经济的走势几近一样。

　　钟伟称，房地产行业依旧会增长，只是其增长模式将由原来的“领先增长”转变为“平庸增长”。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，房地产在市场供需上将逐步回归理性。从房地产参与者对房地产市场的期待来看，高暴利的幻想会减少，取而代之的是一个谨慎乐观的态度。房企可能不会过于激进拿地，而是量力而行，尤其对于一些找到新产业突破口的房企来说，可能会逐渐朝轻资产的模式转变。

　　存量时代来临

　　钟伟说，以往房企只知道做加法，只注重做增量，其中最典型的房企就是万科和万达，其做增量的模式就是找钱、拿地、卖房，接着循环往复，这样的增长模式今天已经不合时宜。所有的房企都要转型。

　　严跃进也表示，由于房地产市场在前几年市场狂飙的情况下，建造了大量的房屋，形成了供大于求的局面，存量市场亟需解决。

　　2008年至2014年，全国每年新建商品房施工面积持续超过销售面积，导致库存一路升高，截至今年6月底，全国待售商品房面积达65738万平方米。

　　花样年董事局主席潘军说，中国过去30年地产的开发，积累了超过400亿平方米的房地产面积，其中250亿平方米是住宅，其他是工业物业加上办公物业、商业物业、旅游地产物业。然而，它们中的很多却无法售出，或者并没有得到充分的利用。

　　钟伟明确指出，在中国还能继续做增量的区域市场，起码要具备两个条件：一是，区域常住人口数量在600万以上；二是，所建商品房销售均价不少于1万元一平米。

　　现实是，目前大多数城市并不符合这两个条件。房企应该将眼光重点地放在做存量的优化配置上。

　　潘军也同意存量时代来临的说法，“从某种意义上说，除一线城市，局部的二线城市之外，大部分城市不需要再建房了。”他表示，花样年始终认为盘活存量是最重要的任务，在搭建彩生活O2O平台做好存量社区服务的同时，花样年又在搭建另一个旅游短租服务平台美易家，意在解决时间和空间与用户的需求两大错配，做好度假产业的集中式经营管理，从而真正地盘活存量。

　　聂梅生建议，打破弱平衡，开发企业应该“触网”、“触金”，和互联网、金融紧密结合。比如，社区养老产业的开发，可以和互联网金融、社区O2O对接，拓展增值性服务；另外，未来消费在GDP中的占比会逐渐提升，服务型消费对房地产会变得非常重要，开发企业则需针对“人”的本身来进行开发和创新。

　　钟伟也指出，房企要从追求加杠杆转型为泛金融化，房地产企业在过去的十几年经历了加杠杆的阶段，但如果拼命地加杠杆，会加大收益的波动，但并不能提高收益的水平，因为无法预知市场前景好坏。最后都变成为银行打工。

　　所谓泛金融化，就是房企不需要事必躬亲做一个项目从头到尾的开发，而是有一个专业的团队，只在金融资源和地产资源中做一个区间服务就可以了，这是泛金融化的根本。

　　另外，房企的开发项目应从以项目产品为导向转向以人为核心为导向，开发商除了要关心交房以前建房子的事情，还应该把视野扩大到交房后的领域里，即关注存量的优化配置和用户体验。钟伟表示，房企不应把物管和社区当做一种财务负担，相反的，它应该是一种宝贵的资源。