2015年7月广州二手住宅市场成交情况分析

　　二手成交量下滑12%，成交价不降反升2.9%

　　在经历了6月二手住宅宗数环比上扬的热潮后，到了7月楼市传统淡季，中原地产二手住宅买卖宗数环比回落了12.2%。与此同时，二手住宅成交均价却不降反升，成交均价为24279元/㎡，涨幅达2.9%，是自5月份下滑以来的首次回升。7月份，自住需求占比攀升明显，达到90.2%，环比上月涨2.6个百分点，而以“学位需要”为购房目的则环比下滑1.6%。由于毕业季租房热度减退，本月全市租赁宗数环比下滑5.6%，同时，二手住宅租赁均价录得50.4元/㎡/月，环比上月微跌0.2%。

　　作为二手楼市的传统淡季，7月二手住宅成交热度略有减缓。据中原地产二手住宅成交数据显示，7月二手住宅成交量环比上月下滑12.2%，二手成交均价则不降反升，录得24279元/m2，环比上月涨幅达到2.9%。从成交量和成交均价来看，基本回到5月份的水平。

　　从中心六区来看，天河区仍是最受热捧的置业区域，成交占比约达全市的24.3%。同时，宗数环比也是唯一上涨的区域，幅度达到6.3%，而其余五区均录得不同程度的下滑。其中，荔湾区环比下滑最为明显，达到25.9%。紧随其后的是番禺、海珠、白云三区，环比跌幅分别为23.6%、21.9%和21.8%。从成交均价看，环比跌幅最为明显的同样也是荔湾区，幅度达到11.5%。其次是越秀区，均价环比微跌0.5%。而其余四区均有不同程度的涨幅。

　　数据显示，在7月份通过中原地产促成的交易中，选择一次性付款、商业贷款及组合贷款的买家占比环比上涨共约4%。而公积金贷款人数约占11.8%，环比下滑达到2.9%。从户籍来源看，广州户籍买家仅占总成交的29.8%，而非广州户籍买家则占总成交70.2%，显示出非广州户籍买家仍是目前二手市场的购买主力。

　　自住需求超九成

　　学位房热度减退

　　中原地产成交数据显示，7月份二手住宅自住购房占比环比上涨了2.6%，总占比超过九成，显示出目前仍然是自住需求主导二手楼市。而以“再出售”、“出租”为购房目的的投资客占比仍在低位徘徊，环比更下跌约1%。另外，7月学位房需求热度减退，环比上月下滑1.6%。

　　数据显示，7月份，成交总价在200万元以内的二手住宅总占比为51.4%，环比上月下滑8.7%。而成交总价在200万~500万元的二手住宅占比在本月约达43.1%，环比上月上涨了9.3%。总体数据显示出二手楼市成交重心向改善型置业转移。

　　二手租赁降温

　　量价环比齐跌

　　在经历了6月份二手租赁市场回暖后，7月二手租赁热度也有所降温，总体呈现出量价齐跌的趋势。据中原地产二手成交数据显示，7月租赁宗数和租赁面积环比分别下跌5.6%和3.5%。同时，7月份全市租金均价约50.4元/m2/月，环比也微跌0.2%。不过，越秀区在租赁方面表现亮眼，成为全市中心六区中唯一录得量价齐涨的区域，二手租赁宗数和租金均价分别环比上涨6.8%及3.5%。而天河区租赁宗数环比降幅达16%，租金均价环比下降7.5%，成为全市六区中跌幅最明显区域，但仍以28.2%的占比成为最热门的租赁区域，且租金均价同样仍以57.1元/m2/月领先其他各区。

　　据中原地产天河区暨南分行营业经理刘袁远介绍，毕业生租房需求释放主要集中在6月份。由于该板块内学校云集，因此到了7月，有部分是“陪读”家长选择提前来租房，即便7月的租赁需求没有6月份旺盛，但该板块的租赁仍十分活跃。

　　7月，越秀区租盘以49.1元/m2/月稳居楼梯楼租金榜首，电梯楼租金榜首则由天河区以60.1元/m2/月夺得。此外，番禺依然是全市中心六区的“租价洼地”，其电梯楼及楼梯楼租金分别为36.7元/m2/月及29.8元/m2/月。

　　毕业季“群租”增多

　　三房涨租 一房降租

　　7、8月正是毕业季，也是步入社会的学子们因工作需要找房居住的旺季，由于租金持续上涨，刚刚进入社会拿着微薄的工资，很难承受高额租金，因此选择群租的人越来越多，数据显示，二季度合富标准租金（广州）为51.7元/m2/月，环比2015年一季度上涨0.8%，虽然整体租金上涨，但曾经热租的一房租金却在下降，尤其是天河、越秀、白云以及番禺的一房单位租金跌幅较大，降幅在2%~10%之间。由于群租需求增多，三房租金则有明显上升。

　　租房个案

　　据广东省教育厅公布统计数据，去年全省毕业生初次就业平均薪酬为2890元/月，较2013年增加239元/月，研究生毕业生的平均薪酬为5147元/月。而纵观各区一房租金可见，基本在2000多元左右，以毕业生们的3000元左右的平均工资来看，虽然租个一房可享受独立的空间，但生活压力相当大，因此选择群租成为必然趋势，整体租金承受力较高，而个体分摊成本就降低不少，即1500元左右的房租支出是社会新鲜人较能接受的水平。

　　小陈今年很幸运地找到银行的工作，7月就一直在看房，他和两个同学打算在市中心租一套三房单位，目标租金是不超过4800元/月，不过看了几套房都不太符合要求，不是交通不便就是房租太高，他们以刚出来工作收入不丰为由试图和房东讲价，但效果显然不佳，群租式租房也不太受房东青睐，工作单位附近的三房基本要租5000元以上，再加上水电、管理费等成本，每个人承担的租金也基本要2000元左右，这个价格已达工资的2/3，且不少三房房间面积不均衡，主卧大，而客房、书房小，三人住起来也不太方便，看了几套房三人无法达成共识，因此小陈的找房之旅仍在继续。据了解，由于现在选择群租方式的人越来越多，房租还在继续上涨中，想租到合心水的房子只能将眼光投向更远一点的区域。

　　市场行情

　　二季度合富标准租金（广州）数据也显示，目前大部分板块的租金稳中小幅上升。其中升幅较大的物业大多在中心区，升幅在5%~10%之间，如天河区的天河公园、东圃—员村；海珠区的工业大道板块、江南西板块以及赤岗—琶洲板块；白云区的新广从板块和黄石—广花板块，原荔湾区等。外围区域看，花都以及番禺洛溪的升幅相对较大。

　　由于中心区租金高企，毕业生“群租”需求增加，令此前租金有所下调的三房租金上涨。而由于租金水平超过不少一房承租人群能承受的价格，不少区域的一房出现降租，跌幅较大的物业以天河、越秀、白云及番禺的一房居多，此外，此前的租金升幅较大的一房单位，二季度也有所回调，降幅在2%~10%之间。