2015年7月深圳楼市分析报告

深圳市房地产研究中心主任王锋

　　今日上午，深圳市房地产研究中心主任王锋发布2015年7月深圳楼市分析报告，以下为报告全文：

　　一、房地产市场总体运行状况

　　2015年7月份，深圳楼市呈量跌价升的态势，但继续保持平稳运行：

　　一是房地产开发投资快速增长。上半年，全市房地产累计开发投资完成额为546.55亿元，较去年同期增长26.5%。下半年，预计房地产开发投资将继续保持较快增长，并对深圳宏观经济增长给予有力支撑。

　　二是7月市场供应有所回落。7月份，商品住宅批准预售面积为62.76万平方米，较上月下降26.4%，较去年同期下降29.3%，但仍为较高供应水平；1-7月份商品住宅累计批准预售面积339.49万平方米，同比增长69.3%。截至7月份底，全市新房库存面积为351.11万平方米，库存消化周期为6.8个月，供应偏紧趋势有所加重；在国内大城市中，北京、上海和广州等城市的新房库存消化周期均为11个月左右，我市新房消化周期最短。

　　三是市场成交量近4个月首次回落。7月份，新建商品住宅成交面积为67.43万平方米，较6月份下降12.3%，为近4个月的首次回落，但仍为今年较高成交月份；1-7月份，全市新建商品住宅累计成交面积为382.01万平方米，较去年同期增长131.5%。

　　7月份，二手住宅成交面积为136.06万平方米，较上月增长11.9%，增幅有所收窄；1-7月份，二手住宅累计成交面积为612.99万平方米，较去年同期增长148.3%。7月份，新房、二手房成交都出现回调趋势，尤其是新房成交回落明显，二手房由于登记滞后等因素，还未及时反映在本月数据中，但市场有关机构的研究表明：二手市场回落迹象比较明显。

　　据统计，7月份，北京新房成交量较6月份增长37.13%，而上海、广州、深圳成交量较6月份均出现下降。北京主要受特殊政策（通州定位为副行政中心）利好推动市场成交上升，而其他一线城市是在股市震荡以及经济形势不明朗背景下，市场活跃度下降所致。

　　四是市场价格保持较快上涨态势。7月份，深圳市全样本新建商品住宅价格指数较6月份上涨4.2%；较去年7月份上涨19.5%。7月份，新建商品住宅简单均价为34829元/平方米，较6月份的30707元/平方米明显上涨。

　　另据全样本价格指数监测，7月份，新建商品住宅价格较年初上涨了17.8%，二手住房价格较年初上涨19.1%。

　　二、近期市场成交回落的原因分析

　　今年以来，我市房地产市场总体呈量价齐升的态势，但近期市场开始出现回调，表现为市场成交量回落与部分热点片区房价下降，综合分析主要有以下五方面原因：

　　一是前期房价上涨过快，抑制了需求进一步释放。

　　二是股市财富效应消失，影响了部分购房者的投资消费能力。

　　三是7、8月份是传统的楼市淡季，季节性因素造成了成交量回落。

　　四是银行收紧信贷，购房成本提高。6月份以来，很多商业银行因贷款额度控制、市场风险增加等因素，开始调高首套房首付比例及贷款利率，有的银行甚至停止发放二手住房交易贷款，抑制了住房需求释放。

　　五是下半年经济下行压力进一步显现，进而影响楼市预期。

　　综上所述，由于前期深圳房价涨幅过大，高房价对未来需求形成了压制作用。随着银行信贷政策收紧效应的放大、股市“财富效应”消失的持续影响，在市场自身规律的作用下，预计未来楼市成交进一步回落的可能性较大。