上周（7.27-8.2）深圳房价走势分析

　　上周（7.27-8.02）深圳仅有3个项目入市，无论是推售项目个数抑或推售套数，均较上期大幅度减少。因受成交结构的影响，上周新房价格上周8%至3.74万/㎡，不过这并不代表市场动向。目前，上半年的狂潮已经远去，深圳客户对于高估值的新盘已经不再愿意支付超出心理预期的溢价。

　　新房成交局面定颓势

　　上周有4个项目批售，其中包括两个住宅项目共815套，和两个商业项目共171套。仅有3个项目入市，无论是推售项目个数抑或推售套数，均较上期大幅度减少。根据深圳中原研究中心的监测，其中两个项目的销售率为9成，一个为7成。深圳中原认为，因推盘个数及套数的减少导致客户分流的效应减弱，使本期没有出现于上期一样的销售率6成以下的局面。

　　深圳规土委数据显示上周一手住宅成交1222套，成交面积为13万平米，环比下降了13%。均价约为3.74万/㎡，环比上升了8%。不过，价格受到了成交结构的影响波动较大，并不代表市场热度出现了反转上行。从成交量数据来看，当前已经反映了7月以来推盘数量及销售率有所下降的市场格局。

　　分区来看，龙岗、宝安和南山两区在新房市场持续性领跑。龙岗本周供应再次出现缩量，成交542套较上期减少了169套，但仍占据榜首位置；宝安成交388套，下降了157套，占比为32%，占比下降了约5个百分点。南山本期备案成交199套，占比达16.3%。

　　二手成交量价齐跌

　　上周深圳二手住宅共成交3329套，环比下降6.33%，均价3.37万元/㎡，环比下降3.7%。深圳规土局的数据显示，本周二手房成交面积为28万平，较此前高峰水平显著下滑，预计后期数据将继续体现。从二手成交的分区情况来看，龙岗及宝安占比最高，分别为27%及20%，较上期均下跌了1个百分点。南山为13%，而福田及罗湖则在18%左右的水平。

　　此外，本周深圳中原经理指数有所反弹，为连续下跌四周之后的反弹走势，不过幅度较小仅为0.2%。同时，中原业主报价指数已经连续五周录得下跌走势。深圳中原认为，这两者均表示市场信心与前期相比已经出现了大幅转向的局面没有改变。

　　上半年深圳房价上升过快以及股市暴跌让银行收紧了信贷。深圳中原认为，近期的房贷利率有所上升也是银行体系收紧借贷的具现，下半年很难再维持上半年的资产价格增速。客户对于高估值的新盘已经不愿意再支付超出心理预期的溢价，市场风向已变。