2015年第二季度深圳写字楼市场报告分析

　　国际房地产顾问公司高纬环球近期发布了2015年第二季度深圳写字楼市场报告。报告表明，2015年第一季度，深圳市经济增长领先全国。全市生产总值约为3494亿元，同比增长7.8%，较全国经济增长率高0.8个百分点。深圳市统计局统计显示，本市第一产业同比下降16.7%，第二三产业分别增长7.1%和8.4%，这也反映出本市经济的发展轨迹响应全国经济向服务型产业为主导的增长转变的大趋势。其中，金融行业发展增速明显，同比增长为16.5%。

　　本季度深圳市甲级写字楼无新增入市，存量较上季度持平为230万平方米。持续前九个季度的增长趋势，本季度本市甲级写字楼的平均有效租金环比增长4.3%至229.1元/平方米/月。自2013年第一季度以来，有限量的甲级写字楼的供应和强劲的需求已促使租金较增长35%左右。得益于本市第三产业，尤其是创业型企业的蓬勃发展，深圳市写字楼市场需求持续强劲；各商圈的租金均有中度的涨幅。拥有最多甲级写字楼存量的福田中心区，仍是本市租金最高的区域，其平均有效租金增长至253.9元/平方米/月。罗湖和华强北商圈的租金分别达到212.6元/平方米/月和216.7元/平方米/月。后海商圈的租赁表现持续平稳，但因个别写字楼的租金水平将本商圈的租金拉升至172.8元/平方米/月（仍为各商圈中的垫底租金）。

　　租赁需求，尤其是来自电子，信息技术，和金融公司的需求，将全市的甲级写字楼空置率收紧1.5个百分点至5.7%。深圳市租赁需求的另一个主要来源是一些专向初创企业或小企业提供服务式办公场所和虚拟办公场所的租赁公司。本季度的大宗租赁成交包括电子消费制造商OPPO在卓越后海中心租赁的15,000平方米，和铧创股权投资基金入驻福田中心区的嘉里建设广场三座，承租面积约为1,800平方米。

　　高纬环球深圳分公司总经理董韶川表示：“深圳市产业园市场逐渐发展成为甲级写字楼的有力对手。一般而言，产业园项目所在地地价较低，并因为吸引目标产业而实施一些刺激政策，所以租赁成本同在租赁成本相对较低廉。”深圳市是中国产业园项目开发的先行者，据高纬环球统计，本市核心区域，如高新技术产业园地带，共有450万左右的高品质产业园物业的存量。截止到本季度，深圳市产业园物业的平均空置率在8.4%左右，租金叫价在113.6元/平方米/月。政府主导的企业孵化项目也一般也位于产业园物业中，这也为初创型企业提供了除传统甲级写字楼以外的租赁方案。

　　高纬环球深圳研究及顾问部经理艾森表示：“2015年下半年延续至2016年，深圳市预计将迎来超过200万平方米的甲级写字楼的新增供应。如此一来，市场有望因此冷却。于此同时，前海合作区及今年4月成立的广东自贸区的蛇口区域在刺激贸易和高端服务以及经济改革上的加速发展有望继续刺激写字楼的租赁需求。”今年6月初，鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金获批，成为国内首只获批的公募REITs基金，此次公募的标的项目或许就是体量约为6万平方米的前海企业公馆项目。