房地产或迎定向宽松 棚改或引入货币化补偿安置

　　可以被视为房地产市场“量化宽松”政策的“棚户区改造货币化安置”正在悄然之间进展不断。按照中央统一安排，在国家开发银行入局棚改及货币化安置后，将有其他开发性金融机构陆续进入棚户区改造提供资金支持。

　　除国家开发银行之外，农业发展银行等开发性、政策性银行和金融机构均被列入“贷款支持”棚户区改造及其货币化安置工作的名单。在此之前，住房和城乡建设部(下称“住建部”)已经多次要求地方政府，进一步提高货币化安置在棚户区改造安置中的比例，但资金是这一政策取向的关键所在。

　　这或将为存量较大的中国房地产市场注入相对丰沛的流动性。目前，住建部已经圈定了三种“棚户区货币化补偿安置”的方式，并考虑通过进一步出台指导意见，大幅度提升棚户区改造的货币化安置比例，以提高住房库存去化速度。

　　开发性金融全面入局

　　“不止国家开发银行，陆续应该有其他的政策性、开发性金融机构，通过提供定向贷款的方式，为棚户区改造及其货币化补偿安置提供支持，这一点，从中央的层面已经确定了。”8月5日清晨，住建部一位不愿具名的内部人士向《中国经营报》记者表示。

　　国家开发银行是目前棚户区改造领域中，最主要的政策性金融机构。按照中央统一安排，包括农业发展银行等政策性金融机构将陆续进入棚户区改造领域，提供信贷、投资等方面的支持。

　　记者了解到，上述政策性、开发性金融机构，将按照“统一进入、逐个对接”的方式，在住建部的统一协调下，通过和棚户区改造的主体——地方政府谈判，并达成三方协议的方式，对棚户区改造及其货币化安置予以定向的信贷和资金支持。

　　按照这一运作方式和原则，开发性、政策性金融机构入局支持棚户区改造，将不会设立“总资金额度的上限”，只要“符合一般性金融机构风控原则”即可逐一谈判，予以信贷或投资支持。截至本报记者发稿，这一计划尚未有明确的“结束时间”。

　　目前，棚改资金中约有一半来自于国家开发银行贷款。按照工作安排，国开行住宅金融事业部组建完毕，约有50人专门从事棚改事业，已在全国37个省及计划单列市完成了35个地方贷款平台的搭建。2014年，国开行完成棚改贷款发放4086亿元，是2013年的4倍。

　　“开发性、政策性金融结构全面介入棚改，将使棚改的资金问题得到很大程度的解决和改善，尤其是中西部财力相对较为薄弱地区的棚户区改造工作效率将会进一步提高。”8月5日，一位接近住建部的权威人士称。

　　货币化安置才是关键

　　2015年初，国务院确定了2015年~2017年城镇棚户区改造的基本工作规划。2015年~2017年间，全国将完成总计1800万套的城镇棚户区改造工作。因此，涉及到棚改居民的安置方式，就成为城市棚户区改造工作过程中的重要环节。

　　此间，住建部部长陈政高向地方政府提出，要进一步提升货币化补偿安置在棚户区改造过程中发挥的作用。随后，住建部分管房地产和住房保障工作的副部长王宁则告知地方政府，要制订指导意见，完善政策措施，加快推进棚改货币化安置工作，缩短安置周期，节省过渡费用。

　　棚户区改造安置有“补砖头”和“补人头”两种安置方式(住房和城乡建设系统内部的工作术语)。前者意指通过住房实物对拆迁户进行安置；后者意指通过货币化的方式，对拆迁户家庭直接进行补偿，由拆迁户家庭在持有货币补偿的情况下，进入住房消费市场，通过购置住房解决安置问题。提高“补人头”的比例，即意味这地方政府真金白银地对棚户区改造投入资金，而不是再以“土地资源”换取开发商代建的“安置房”。因此，国家开发银行、国家开发投资公司、农业发展银行等政策性、开发性金融机构的全面入局，解决的就是资金问题。

　　“大规模推进棚户区改造是从2008年年底开始的，通过这几年的推进来看，目前待改造的棚户区基本上都是市场化运作比较困难的硬骨头了，这样地方资金上就存在很大的缺口。”住建部住房保障司副巡视员刘霞在中国政府网访谈说明有关棚改问题时表示。而湖南、广西等棚改货币化安置比例较高的地区，无一例外是得到了政策性金融机构的支持。住建部正试图在全国范围内推广这一模式。

　　去化库存效果为期待

　　“(棚户区货币化补偿安置)和房地产市场也有关系，通俗讲如果房地产市场有足够的存量住房，能够满足棚户区居民的住房需求，与他们的需求相匹配，那就可以不新建安置房，直接通过货币化方式解决。”刘霞表示。

　　她强调，棚改货币化安置比例的提高，一方面充分尊重安置居民的个人意愿，另一方面也与房地产市场有关。之所以在前几年大量建设了实物安置型的住房，主要是源于市场上没有适用于安置的住房，而近几年，这类住房多了起来。

　　“我觉得这样至少有几个好处：一是去库存，这是很直接的，对老百姓来讲最好的方式就是让他可以自愿选择，可以满足多样化的需求，另外也可以享受更好的居住环境和物业服务，这也是符合老百姓意愿的。住建部从上半年始终是通过各种方式来大力推动棚改货币化安置工作。”刘霞说。

　　CREIS中指数据显示，2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%，超6成城市环比下降，同比去年7月则上涨57.53%。进入2015年，楼市在房企年末冲刺后进入盘整期，整体表现欠佳。2月迎来传统春节，楼市成交继续走低，3月企稳回升，4月成交再上涨，5月利好政策不断，回升趋势明显，6月楼市成交继续回暖，但涨幅收窄，本月成交止升回落。

　　记者了解到，住建部已经划定了三种货币化安置的补偿方式。第一种方式是政府搭建平台，居民与开发企业直接对接选房；第二种方式是政府从开发商那里购买合适的商品房作为安置住房；第三种是老百姓拿到钱自主选择。

　　“这些方式都可以有效地满足老百姓多样化的需求，同时对促进房地产市场也有好处。”刘霞说。