广州城市更新1+3文件：片区改造至少三成面积做公建

　　片区改造至少三成面积要做公建

　　旧村改造获批前禁自选开发企业

　　去年底的机构改革中，广州推出了国内首个以城市更新为主要职责的政府职能部门——广州市城市更新局。昨日，广州城市更新1+3系列文件——《广州市城市更新办法》及《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》，在市法制办和市城市更新局官网上挂出征求公众意见。

　　上述文件实施后，广州现有的“三旧”改造系列文件将废止。相较于旧版文件，新的城市更新1+3文件有不少新思路，如：更加注重补齐公共服务设施短板，规定片区策划方案中公建设施面积占比不能低于30%；更加注重被改造对象利益保障，确定了“先安置再拆迁”的原则。同时也吸取了此前的教训，规定旧村改造项目实施方案获批前，村集体不得自行选择合作企业，以保障充分的市场竞争。

　　关键词1

　　公益优先

　　公共服务设施应同步配套

　　注重城市基础设施等公益项目建设是城市更新1+3系列文件显著特点之一。在主体文件第一条的立法宗旨中，共有8个目的，其中“完善城市功能”、“改善人居环境”被排在第二、三位。

　　主体文件表示，城市更新应当推动成片连片更新。城市更新片区策划方案编制三个原则之一即“优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目”。并具体要求，公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。

　　主体文件还表示，公建配套建设时，应加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通信等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。城市更新项目改造范围内，由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动。

　　关键词2

　　利益保障

　　涉及拆迁应先安置后拆迁

　　在城市更新中，拆迁安置既是难点，也是决定项目进度重要因素之一。主体文件对此也释放了较大的善意，规定：城市更新项目涉及房屋拆迁安置的，应当坚持先安置后拆迁的原则。城市更新片区应同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源。

　　主体文件还表示，有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄露商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　在《广州市旧村庄更新实施办法》征求意见稿中，更是明确规定：旧村庄改造拆迁补偿安置工作中，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。发生重大恶性事件的，严肃查处并追究责任。

　　关键词3

　　保障知情权

　　引入公咨委和村民理事会

　　在强化公众参与方面，主体文件配置了专家论证、公咨委、村民理事会等制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库，城市更新重大项目实行专家论证制度；旧城镇更新涉及重大民生事项的，可以设立公众咨询监督委员会；旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会，协助村集体经济组织，协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突等。

　　而在具体的工作环节中，主体文件要求：城市更新片区策划方案应当按程序公示、征求意见和组织专家论证；此后的城市更新项目实施方案也应经过专家论证、征求意见、公众参与等程序，方可由区政府上报市城市更新部门审核。城市更新项目实施方案批复应在市城市更新部门工作网站上公布。以旧村庄改造为例，项目实施方案征求意见稿应当向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，征求意见时间不得少于30日。

　　关键词4

　　规范旧村改造

　　禁合作企业事先介入改造

　　根据主体文件，今后广州三旧改造仍将坚持政府主导，但在分工上市、区两级政府有所侧重。市级层面主要负责开展政策研究制定、统筹城市更新计划、规划，以及审议和批复，区级层面主要负责基础数据和项目实施监管。

　　值得注意的是，城市更新1+3系列文件还对旧村改造合作企业的引入作出规范。现“三旧”政策对旧村改造引入合作企业规定较为笼统，仅规定以公开招标方式引入。新的城市更新1+3系列文件则总结既往经验教训，强化引入合作企业的程序和相关条件要求：在改造方案批复前，村集体不得自行选取合作企业；引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标，并充分披露信息，禁止设置倾向性、不合理条件，预留合理时间；参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作，保障有意向的企业充分参与竞争。