全球新一轮商业地产泡沫正在形成

　　新一轮房地产泡沫正在全球积聚，这次轮到了商业地产？全球专业投资者认为：此次不同于以往，全球低利率环境创造了房地产的繁荣，但基本面也有改善的迹象。

　　全球投资者扫货商业地产

　　2015年二季度，伦敦、中国香港、大阪和芝加哥的办公楼估值创下新纪录，纽约、洛杉矶、柏林和悉尼房价已达到2009年后的新高。行业追踪者真实资本（Rea lCapital）分析称，全球商业地产交易可以说是量价齐升。2015年一季度，美国商业地产交易规模增幅36%，达到2251亿美元，已经超越了2006年的增长速度。在欧洲，交易价值飙升37%，达到1350亿欧元，这是2007年以来的最高水平。资金正从四面八方流入到商业地产中。根据另类资产追踪商Preqin的数据，美国养老基金将7.7%的资产投资于地产，而2011年该比例仅为6.3%。

　　除了大型美国投资机构，亚洲和中东的卖家在市场上也越发活跃。中国的安邦保险集团2015年2月斥资19.5亿美元购买了纽约的华尔道夫酒店，创下美国酒店界收购纪录。中国阳光保险集团5月以2.3亿美元购买了纽约的巴卡拉特酒店，每个房间的价格达到创纪录的200万美元。中国人寿保险集团和平安保险4月花费5亿美元成为波士顿一开发项目的主要股东。就在7月，中国主权财富基金又分别在悉尼和墨尔本购买了9座办公楼，以及法国、比例时的10座百货大楼。

　　欧洲的资本也没有闲着，投资者正在投入马德里、都柏林等资产价格尚未达到危机前峰值的市场。美国M&G房地产公司上月在西班牙做出了首笔投资，在马德里市中心斥资9000万欧元购买了一座3.5万平方米的闲置办公楼，计划将其翻新后出租给英国广告公司WPPPLC.。M&G欧洲核心地产基金经理西蒙·爱丽丝表示：“我们仍然是在西班牙市场的地位进行的购买。”该基金从3月起已在丹麦、意大利、德国和法国市场花费了3.6亿欧元。

　　低利率加热商业地产市场

　　目前，全球商业地产价格已经超过了危机前的水平。绿街咨询（Green Street Advisors）制作的商业地产估值指数从2007年的100点跌至2009年的61.2点，又在2013年回到100点，上周该指数为118点。

　　低利率环境被认为是商业地产蓬勃发展的主因。标准人寿投资房地产研究及策略部主管Anne Breen对《第一财经日报》记者表示：“利率位于历史低点，且很可能会继续维持现有水平，因此对收益率的追求使投资者转向了房地产。”真实资本数据显示，目前美国10年期国债的收益率大约为2.2%，相反，纽约商业地产的平均资本化率却是5.7%。

　　商业地产可能的泡沫引起了监管部门的注意。美联储在7月对国会提交的半年报中指出：“随着商业地产价格持续快速增长，商业地产的估值压力正在上升。”美联储和其他金融机构也指出，银行正在放松其贷款标准。根据房地产数据服务商TreppLLC的数据，截至2015年一季度末，银行商业地产未偿还贷款规模总计为1.7万亿美元。

　　分析师认为，如果利率急剧上升，地产价格可能会迅速下跌。美联储已经暗示今年年底前开始进入加息通道。利率的上升可能会冲击全球金融市场，尤其在价格下跌的情况下出发抵押品违约潮。

　　基本面改善

　　不过，也有全球机构投资者认为：“此次不同于以往。”来自标准人寿投资的布林恩（Anne Breen）对《第一财经日报》记者表示。“美联储加息的预期对于投资市场而言可以说是一把达摩克利斯之剑。在对利率上升的担忧情绪中，美国的房地产信托市场已经成为牺牲品，但私募股权房地产市场并未出现价格重估。有可能的情况是，和历史上紧缩周期的开始阶段一样，美国房地产信托市场在会经历一段抛售，但当实际资产的表现稳定后，资本又会重新回流。”

　　布林恩认为，“全球地产的基本面正在改善。”事实上，“英国房地产市场的恢复较为更加全面，各行业都出现了两位数的增长。而在欧洲大陆，房客的需求正在提高，但租金增长率尚未跟上。日本的办公楼是少数几个租金增长平稳且空置率低的市场。中国资本账户的逐步开放正在驱动股票市场的扩张，也因此提高了对中国香港金融区域办公空间的需求。”

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进也告诉《第一财经日报》记者：“在国际市场上半年房地产市场价格持续上升的背景下，投资商办物业的盈利预期在强化。”也有多头观点认为，假如高利率伴随着高通胀，那么房东就可以提高租金，房地产价值就不一定会受到影响。同时，目前这轮周期还没有看到过度建造的迹象——这正是在过去让地产市场瘫痪的原因之一。布林恩认为,“尽管新开发地产整体上低于此前的周期，但全球的开工建设已经开始，这是从漫长的休眠期中苏醒的典型迹象。在英国，一些新的办公楼、百货商店和物流中心开始破土动工；欧洲大陆核心市场的低供应率也支撑着租金价格的平稳增长；美国西海岸的技术革命正在催生建筑的巨大需求；澳大利亚的建筑市场专注于将办公空间转换为住宅；在东京，旧有办公楼正在更新改造。”

　　商业地产投资需放眼全球

　　在全球商业地产价格可能虚高的背景下，投资者该如何选择？世邦魏理仕中国区研究部经历助理陆继德对《第一财经日报》记者表示：“为了寻找更多值得投资的商业地产，国际投资者应该扩大他们的投资范围。”

　　陆继德说：“从微观的角度来看，我们看到在一些大型经济体的门户城市——比如美国纽约和英国伦敦的写字楼市场，随着近年全球投资者间竞争的加剧，商业地产价格升高，进而导致资本化率降低，使得海外投资机会逐渐难找。比如在美国，中国投资者应该将其投资范围从门户城市纽约和洛杉矶扩大至其他大城市，如亚特兰，达拉斯和丹佛。在欧洲，越来越多的投资者将其投资范围从伦敦扩大至曼彻斯特、西班牙的马德里和德国的法兰克和柏林。”