深度分析：房地产税要来了，房价会下降吗？

　　自从被列入十二届全国人大常委会立法规划，备受各方关注的房地产税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。

　　一字之变：

　　从房产税到房地产税

　　上海黄先生：“我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低。”

　　白领小陈：“如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到租金上面。”

　　2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

　　与此同时，重庆也启动了房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%－1.2%之间。

　　从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。那么，这种变化对百姓和政府来说会产生哪些影响？

　　记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。

　　但经济学家贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。

　　记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。但针对个人或单个家庭来说，其未必是降低负担。

　　上海的黄先生与妻子正准备“要小孩”，属于改善型需求家庭，他认为“房地产税还比较遥远，无论怎么征收，我现在的居住面积肯定不够，我肯定要买第二套改善型的房子。将来还要让没有上海户口、身在外地无法买房的父母过来看孩子，那么我第一套房产也必须留着。因此，我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低”。

　　还没买房、没有上海户籍的陆家嘴金融城白领小陈对于房地产税的看法是喜忧参半。喜的是，增加持有环节税负可能会增加市场供给，未来房价可能降低；忧的则是，如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到他的租金上面。

　　双城之税：

　　沪渝试点影响有限

　　上海纳税者谢先生：“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担。”

　　重庆业内人士：这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式堪称房地产界的“奢侈品税”。

　　2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：

　　一是对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

　　二是对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。

　　三是涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。

　　记者辗转找到一家纳税家庭——儿子2岁的谢氏夫妇，原先在上海拥有一套80平方米的学区住房。2014年初，为改善居住条件，购置了另一套200平方米总价700万元的住房，同时保留原学区房。

　　2014年3月，谢先生资金和相关资料准备齐全，准备进交易中心交易。交易前领取了《原有住房信息查询申请表》，提交交易中心查询房产情况，并将结果交至税务局。经认定，购置新居后，谢先生家庭三口人总计拥有280平方米的住房，人均超出60平方米，须缴纳房产税。税务局就此出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》。

　　谢先生家庭超出房产税限额的房产面积部分为（80＋200）－（60×3）＝100平方米，这100平方米为应税面积。由于新购住房单价700万元÷200平方米＝35000元/平方米，大于2013年上海新建商品住宅单价16192元/平方米的2倍，税率为0.6%。

　　上海房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。目前上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

　　因此，谢先生家庭的房产税年度缴纳额为：100平方米×（35000元/平方米×70%）×0.6%＝14700元。谢先生购房是在3月份，故此2014年当年的房产税计算时限为4月至12月，因此2014年应该缴纳的房产税为14700÷12×9＝11025元。

　　谢先生说，“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担，但自己也不是大富之家，钱也不能任性花的”。