2015年8月35城市新建商品住宅库存情况分析

　　一、库存继续下降

　　（一）35个城市分析

　　1、8月库存微降

　　截至2015年8月底，易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米，环比减少0.8%，同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。8月份环比下跌，虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素，但本质原因是，部分大城市此前投资节奏放缓，导致可售房源开始变得不足。

　　在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下，8月份首次出现负增长。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的，所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说，过去一年坚持的“去库存”战略应该有所调整，即转向“补库存”的战略上来，否则库存不足的风险会继续加大。

　　图1  35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　2、18个城市库存出现同比增长

　　35个城市中，有18个城市库存出现了同比增长现象。其中西宁、济宁和荆门3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到21.6%、18.1%和17.7%。同时，35个城市中，有17个城市的库存出现了同比下滑态势，其中南通同比跌幅最大，为22.7%。

　　图2  35个城市新建商品住宅库存量同比增幅排序

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

　　3、新增成交略大于新增供应

　　8月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1840万平方米，环比减少9.9%，同比减少7.7%。8月份相对7月份推盘节奏放缓，这和季节因素有一定关系。而到了9月份，预计房企推盘节奏会继续加快。

　　8月份，35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中8月份新增成交量为2047万平方米，环比减少6.8%，同比增加25.8%）。新增成交大于新增供应，所以促使8月份的库存出现了下滑。

　　图3  35个城市新建商品住宅月度供求关系

　　数据来源：CRIC、易居研究院

　　（二）一二三线城市分析

　　1、一二线城市库存环比下跌

　　截至2015年8月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460、18051和4217万平方米，环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一线城市在1-3月份库存均出现下行态势，4月份微幅上升，5-8月份库存重现环比下跌态势，这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时，8月份一线城市库存同比增幅为近19个以来的首次负增长。对于一线城市来说，后续积极补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

　　二线城市8月份新增供应量为1328万平方米，远低于7月份1483万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量，导致库存出现环比下跌态势。在7月份，二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8月份同比跌幅继续扩大。

　　三线城市8月份新增供应量为236万平方米，而新增成交量为197万平方米，新增成交量略小于新增供应量，这导致库存出现小幅上升。从趋势看，三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。

　　图4  一二三线35个城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院