公寓市场房源争夺大战暗潮涌动 中小型品牌或将被洗牌

　　“大家都在看经济型酒店的竞争，但实际上如今的竞争已经不仅仅是酒店业者之间，而是要与公寓一起竞争，尤其是长租公寓，这些业者对于房源的争夺力很强。”尚客优城际酒店管理有限公司董事长兼总裁马英尧在9月16日举行的CHAT酒店论坛上的一席话引起了业界的一致赞同。

　　记者经过一段时间的采访和观察后发现，转向中高端品牌和公寓是目前经济型酒店业者的发展趋势，然而随着短租、长租和酒店业者的进入，公寓市场的房源争夺大战暗潮涌动。为了获得房源，部分业者甚至不惜重金支出佣金、违约金，而加速“烧钱”之下，公寓可能即将迎来并购整合大战，一些中小型品牌或将被洗牌。

　　酒店业大佬都来啦

　　“其实在行业走低，入住率和房价都有下滑的情况之下，目前经济型酒店就是两大转型方向，要么做中高端新品牌以增加利润，要么就做公寓。”东呈酒店集团董事长程新华说。

　　记者观察发现，目前华住、铂涛和如家等酒店业者都纷纷开始杀入公寓市场。一般经济型酒店一间客房投入在6万~8万元，有些甚至接近10万元，而公寓的投入该数字只需要5万元。一家100间客房规模的经济型酒店需要至少20多个员工，部分优质店长的年薪高达几十万元，而公寓只需要2个人，店长可以是90后，月薪仅4000~5000多元。一家经济型酒店的投入至少700万~800万元，而同规模的公寓的投入仅约500万元。根据上述诸多数字计算，经济型酒店的投资回报期至少5年以上，而公寓的回本期从1~3年不等。从上述数据不难看出，似乎公寓的投资回报价值明显高于经济型酒店。这促使诸多酒店业者涉足公寓。

　　“如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号，我们是做经济型酒店起家的，但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口，这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓，暂时还不会开放加盟。先集中在一线城市，2015年年底打算开出8~9家，每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。”逗号公寓执行总经理陈意告诉记者。

　　和如家类似，格林豪泰、华住和铂涛也已试水公寓。反之，公寓业者也在看酒店模式。

　　贝客公寓创始人魏子石透露，其正尝试将部分房间做成可以“日”计算的酒店客房，届时酒店客源与长租公寓客源“通吃”。

　　房源之战与并购之势

　　公寓市场从2014年开始涌现出青客、蘑菇、魔方、贝客、友社、小猪短租、寓见、住百家、YOU+、自如寓等一大批品牌，而如今随着酒店业者的进入，公寓市场已经掀起一轮抢房热潮。

　　与当年经济型酒店耗费多年时间才开发加盟不同，才兴起不久的公寓已经开始纷纷开放或者准备开放加盟，比如魔方、贝客、铂涛的窝趣公寓等，因为在业者看来，经济型酒店当年是“摸着石头过河”，从直营到加盟需要一个过程，而如今部分公寓借鉴了酒店的套路，有些甚至已经有了一整套模型。

　　而加盟的兴起更加速了市场房源的争夺。

　　“公寓的选址和酒店不同，要接近交通便利和白领办公地点，有些过于偏远或不涉及办公区域的房源是无效的。正是因为有效房源的稀缺，公寓和酒店对于优质房源的争夺非常激烈，我们业内的做法是会找一些中介公司、二房东谈一个大单子，给予中间商佣金。而一些迅速扩张的公寓品牌会大量提升佣金比例，假设正常佣金是10%，部分公寓可以直接给到20%甚至更多，有些甚至是房源还没有敲定，公寓就直接把费用提前预支，以确保房源。最夸张的是，A公司已经拿下了一个物业的租赁，结果B公司给了中间商更多的佣金并承担违约金，然后物业就被B公司抢走，这种事情比比皆是。”一位不愿透露姓名的业者坦言。

　　据悉，目前依托链家资源的自如寓和起步较早的蘑菇是扩张比较迅速的，而魔方、小猪短租、青客、贝客和寓见等也都不甘示弱。

　　在争夺房源的过程中，工业厂房成为公寓业者瞄准的一个“擦边球”市场，这类厂房的租金略低，有些还位于市中心不错的位置，不过这类物业因为是工业用地性质，如果要转作商用则过程略微复杂。

　　有数家连锁公寓的创始人向记者反映，尽管目前看似市场上大家各做各的，但是实际上公寓同业之间已经有询价和并购的想法，甚至有些非常有名的资本投资者、公寓都亲自拜访一些目前还名不见经传的公寓业者，希望全资收购。

　　“原因很简单，你自己一家一家开设，拿房的成本很高，要占领市场很慢，但是通过并购同业公寓，则可以马上杀入一个区域市场，直接获得房源。这就好比当年经济型酒店之间的并购潮。只是公寓的并购潮会来得很快，2016年可能就会见分晓。届时一批中小型公寓会被洗牌。”魏子石指出。

　　目前，途家已经和小螺趣租有了资本合作。