日本养老地产分析：出租为主 主体多元化

　　1. 始于70 年代，成于《护理保险制度》

　　日本养老地产发轫于上世纪70 年代，最初以政府为主导。

　　按照联合国的标准，日本1970 年正式步入老年社会（当年日本65 岁以上老人占比为7%），日本的养老地产也自那时开始发展。最初的养老地产以政府为主导；2000 年政府推行《护理保险制度》后，才大量吸引企业进入。但由于很多进入者违反市场秩序，日本从2006 年起开始限制每年的养老设施开设数量，控制了收费型养老设施的不良增长。据统计，2009年日本老人护理相关设施总数为7022 家，约为2005 年的2.6 倍。

　　图：日本65 岁以上老人占比在2012 年已达24.4%

　　政策对养老地产发展有重要驱动，尤其是《护理保险制度》的推出。

　　日本的政策指导对推动养老地产的发展功不可没。政府颁布的各种法规对房屋建设标准、房屋建设和租金补贴、护理保险、倒按揭等方面都颁布了法律法规，推动养老地产更规范的发展。其中，《护理保险制度》尤其有重要意义，因为开发商通过在房屋内配臵符合该法律要求的设施和看护人员后，提供的相应服务最终可以由护理保险买单，这对服务商来说是更为安全稳定的收入。该法律推出极大的推动了养老地产的发展，其推出之后的6年间，收费养老设施等护理服务机构从257家急速增加到1732家，年平均增长率为37%，面向需要护理服务老人的床位也大幅度增多。

　　2. 日本养老地产出租为主，开发主体多元化

　　日本老年住宅主要分为提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”两大类。

　　1）机构设施包括护理疗养型医疗设施、养护老人住家、收费老人住家、高龄者生活援助住屋等等。

　　其中，“收费老人在家”是开发商倾向于开发和经营的模式。通过在房屋内配臵符合《护理保险制度》要求的设施和看护人员后，相应服务最终可以最终由国家买单，收入更为安全稳定。2）住宅类包括面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅和自有产权住宅。其中，除银发住宅会需要轻度照顾，其他一般都提供给60岁以上生活可以自理的老人。其中，“面向高龄者住宅”是开发商更喜欢的模式；其与收费老人住家的最大区别在于“面向高龄者的住宅”不是必须配臵护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。

　　出租为主，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类一般只收取月费。

　　1）“收费老人住家”在老人入住时要一次性支付一笔“入住金”，还需每月缴纳月费。“入住金”用于购买房屋及公共设施等的使用权，若老人中途故去或解除合同，多交的入住金可返回；若老人寿命比预期长，不需额外缴纳这笔入住金。养老产业资金回收期长，一般要30年以上；入住金对于开发商迅速回流资金尤其有重要意义。一次性入住金没有固定标准，根据投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度根据当地的介护保险金支付比例设定。2）“面向高龄者住宅”的入住对象一般是低收入的老人，不会收取入住金，只需缴纳月费。

　　开发主体多样化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都参与养老地产开发运营。

　　日本养老地产领域开发主体非常多样化，除了自身以养老住宅起家的地产商（如Message），普通住宅地产商、保险金融行业、实业公司（如SECOM）等多个行业都活跃在养老地产市场。一些公司，如太阳城，通过整合其各个与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，得以实现降低经营风险和成本的目的。