美国养老地产分析：市场集中度不高 资本收益约10%

　　1.始于1960，成于金融工具

　　美国养老地产发端于1960年的太阳城。根据联合国教科文组织的标准，当65岁以上人口的比例达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。1960年，美国65岁以上人口占比达到9%，步入了老年社会。开发商Del Webb于1960年开始销售的太阳城，也一定程度上代表了美国养老地产的发端。该项目位于气候适宜的亚利桑那州，定位55岁以上的退休老人，项目为老年人做了许多专业设计，比如无障碍步行道、高插座设臵、低层建筑为主等等，此外，还配套建设了医疗、商业中心、高尔夫球场等设施。截至2009年，居住在太阳城的老人已达16万人。

　　图：美国65岁以上老人占比在1970-1990年间迅速上升

　　抵押贷款违约保险、REITS等的发展一定程度上推动私人资本进入养老地产领域，加速了养老地产的发展。1980年代，开发商和投资者意识到老龄化带来的潜在收益，养老地产开始进入发展通道。美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）在1980年代后期开始推行抵押贷款违约保险，进一步推动了私人资本大量涌入这个领域，加快了养老地产的发展。1990年代中期REITS和CMBS的发展也为养老地产的发展提供更多资金来源，助上一臂之力。2000年以后，由于投资兴趣的下降，每年新建老年住宅数量较1990年代末有了较大下降。根据美国老年住宅协会（American Seniors Housing Association，ASAH）和美国国家投资中心（National Investment Center，NIC)的调查数据，2007年美国老年住宅的存量约为360万套（同期美国65岁以上老年人的数量为3772万人）。

　　图：美国1997-2007新建老年住宅数量呈逐渐平稳趋势

　　2.已形成多种细分市场，资本收益率约为10%

　　美国养老地产发展成熟，有活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等多种细分市场。1）经过50多年的发展，美国养老地产市场已经非常成熟，有多种细分市场。具体而言，包括活跃长者社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区和持续照护社区五种主要类型，其提供的服务内容也逐渐增加。2）其中，活跃长者社区主要针对有独立生活能力的老年人，项目一般以出售为主，提供的服务相对较少，主要提供各种俱乐部等娱乐设施。3）相比之下，协助生活社区就要针对年纪大一些的老人，且以出租为主，项目上也会提供各种日常照顾等。独立生活社区介于两者之间。4）对于需要专业医疗服务的老人，则可以选择专业护理社区。5）此外，还有一种持续照顾社区，相当于“一站式”服务，老年人可以在一处地方度过从能独立活动到需要专业护理的各个阶段。但这种社区设计、建造程序复杂，一般也比较贵，因而在养老地产总量中的占比也相对小。

　　美国养老地产租金稳步增长，资本收益率在10%上下。根据美国老年住宅协会的数据，独立生活社区、协助生活社区和持续照料社区的租金在1994-2006年间稳定增长，13年间的年复合增长率在4%左右。而美国NIC的数据则显示，2007年3季度独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区和持续照料社区的资本收益率分别平均在7.4%、9.0%、12.8%和12.5%左右，空臵率也处于较低水平，基本都在10%左右。

　　图：美国各类老年地产租金增长速度趋于平稳