9月上半月上海房地产市场成交情况分析

　　今年“金九”的上半月，沪上楼市无论是销量还是均价都达到了近6年高点。据上海链家市场研究部数据显示，9月上半月上海商品住宅新增供应量为76.0万平方米，与8月上半月相比上涨2.7倍，几乎与8月全月供应量持平，与去年同期相比上涨41.5%；成交量为54.96万平方米，与8月上半月相比上涨24.3%，与去年同期相比上涨81.4%；成交均价为28991元/平方米，与去年同期相比上涨14.4%。

　　九月供应量大增

　　黄金周将有大量项目集中入市

　　从供求量上可以看出，9月上半月供求量相比8月上半月及去年同期纷纷实现上涨，且涨幅也较为明显。而在成交量表现上，虽然达到了近6年新高，但需要指出的是，其中包含了临港新城759套限价房，总面积63218平方米。如果剔除这部分面积，实际销量与2010年持平，且成交均价突破3万元/平方米大关。由于今年商品住宅市场的“牛市”持续时间长，开发商提价意愿较高，部分项目延缓了推盘节奏，增加了蓄客时间，可以明显看出众多开发商仍是把重点放在了9月底的中秋及十一黄金周。部分高端项目如：九龙仓滨江壹十八、瑞虹新城怡庭、尚汇豪庭等，而外郊环的刚需改善型项目也有20多个。所以在有较大供给量的背景下，9月下旬至10月的成交情况可能会更好。

　　改善市场较热

　　成交均价同比上涨两成多

　　从价格上来看，剔除限价房后，实际成交均价可达31347元/平方米，同比提升23.7%。均价的提升主要还是依托于市区内改善型项目成交活跃。例如闸北区大宁金茂府，九月连续两周加推精装三房，相较之前几次开盘，此次在均价方面迎来了“三连跳”，其最新对外公布的价格为7.8-8万元/平方米，相较上次加推至少上涨3000元/平方米，而较首次开盘单价则上涨8000元/平方米。同区域内的象屿大宁悦府的售价也比年初时的48000元/平方米要提升近1万元/平方米。郊环外项目恒大御景湾和浦东颐景园也提价入市，恒大御景湾加推均价2.28万元/平方米,高于板块均价2000元/平方米，浦东颐景园本次2.4万元/平方米的加推均价比惠南板块均价高出7000元/平方米以上，高出上一次加推均价2000元/平方米左右。

　　中高端市场成交节奏放缓

　　市场主力向刚需转移

　　从成交结构来看，总价500万元以上的产品占据了20%的成交比，远高于往年。均价5万元/平方米的产品去化也达到了553套，共81814平方米，其中万科翡翠公园在9月加推，2周共去化了113套，均价52448元/平方米。从8月中旬开始市场已经出现了调整转移，市区改善型产品的成交比重开始下降，刚需项目再次成为市场主力。从九月已经获得预售证的项目来看，外环外项目达20多个，随着这些项目的推出，“金九”后期至“银十”，刚需改善型项目的成交比重将会再次提升。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：今年二季度以来，楼市成交量走势一直居高不下，而中高端市场需求得以集中释放，近期成交速度有所放缓，市场成交结构逐渐向刚需改善型市场转移。但实际上今年的“金九”也有多方利好助推，因此随着下半月众多外环外板块刚需项目及市区核心板块的“明星”项目的开盘入市，市场成交将更加活跃。而中秋加上国庆的长假，很有可能让“银十”爆发出超过“金九”的能量。