2015年9月北京上海房地产市场对比分析

　　传统的楼市旺季“金九银十”过半，北京的“金九”却在平淡中收尾。

　　来自两家房地产服务机构的数据显示，北京9月纯商品房成交量环比下跌超过两成，而原因则被认为与股市下挫及通州限购有关。

　　北京：入市项目豪宅化

　　亚豪机构日前提供给《第一财经日报》记者的数据显示，截至27日，9月北京共成交商品住宅5612套，成交面积64.31万平方米，环比分别减少27%、22%。与此同时，9月商品住宅成交均价却环比上涨了12%，达到3.1万元/平方米。另据链家网研究院的最新统计数据，9月1日至27日，北京新建纯商品住宅成交3824套，环比下滑22%，较去年同期上涨18%。

　　新房市场在7月份达到高点后，连续两月出现下滑，从上述数据看，北京“金九”的成交明显低于预期。关于原因，亚豪机构市场总监郭毅对记者分析，一方面，随着北京纯商品住宅用地持续减少，潜在供应减少，大量房企不得不选择控制供应节奏，因此影响了成交量;另一方面今年股市的快速走低使得楼市购买力也相应下滑，影响了下半年的楼市成交走势;同时在通州版限购令的影响下，9月1日至27日，通州区商品住宅仅实现成交836套，环比减少52%，从盘踞3个月的行政区成交首位的宝座上退下，被大兴与房山所超越。链家网研究院李巧玲也认为，“金九”北京楼市的暗淡，与通州限购升级有关，部分潜在需求由于条件不满足难以入市，致使通州成交占比明显下滑。据链家网研究院统计，9月通州成交占比仅为13.2%，较7、8月分别下滑5个与11个百分点。

　　虽然市场压力不小，但很多开发商仍对北京趋之若鹜。以旭辉为例，今年6月份，断顿已久的土地市场放出大兴8幅土地，旭辉率先连拿两幅，近两年旭辉更是在竞争白热化的北京市场摘下十幅地块。

　　“北京应该是全国地价最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩着周边二手房的销售价去构成新房楼板，对于土地市场来说，大家比拼的不是实力而是想象力。”旭辉集团北京区域事业部总经理孔鹏日前对记者说，“我感觉这不是一个可持续的状态，北京2000万以上的房产一年能卖300~400套，今年到明年的供应，我想不到它会是一个怎么样的结果。”

　　但孔鹏坦言，北京的产品豪宅化的趋势已经无法逆转。机构统计的9月供给数据也说明了这种豪宅化趋势。亚豪机构在报告中称，9月1日至27日，北京住宅市场共有29个项目入市，相比8月同期减少了7个，扣除自住房后新增供应3910套，环比8月同期减少12%。但供给减少的主要是刚需盘，受到频频出现的高价地的影响，北京9月楼市出现高价盘集中入市现象。