2015年三季度中国房地产市场分析及四季度走势预测

　　中国指数研究院10月8日发布《中国房地产指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望》，2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅最为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位，土地出让金下降，成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长，前三季度房企拿地规模创近五年新低。

　　2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅最为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位，土地出让金下降，成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长，前三季度房企拿地规模创近五年新低。

　　展望未来，中央积极推进稳增长。未来房地产调控将通过多重政策鼓励企业投融资、加快企业开发节奏将成为重点。预计四季度，随着政策效应的逐渐趋弱，成交环比微幅下降，但全年仍呈显著增长。四季度新增供应也将有所回升，但全年仍不及去年。

　　值得注意的是，投资增速仍持续回落，主要受到高库存下三四线城市投资的拖累，企业的投资信心仍未恢复，且面临融资难，税费重的问题。我们认为，应着力解决三四线城市落户及相关保障问题，推动住房保障货币化，缓解三四线库存压力。同时，推进税费改革，改善房企融资环境。企业表现也将分化，大企业逐步放缓开发节奏，小企业或将被并购，或将逐步退出行业，企业格局将面临调整。

　　一、市场总结：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力

　　1.政策：降息、降准、降首付，货币信贷政策持续发力，鼓励住房消费助力稳增长

　　2015年三季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善和京津冀协同发展。地方也持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。

　　中央多轮政策叠加，刺激消费促投资。“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”是今年房地产市场政策主线。中央层面继续推进金融信贷政策调整，增强流动性支持，取消限外政策、降低房屋转让手续费，9月30日，央行、银监会发布通知，不限购城市首套房最低首付款比例调整为不低于25%，通过信贷支持进一步刺激市场需求；投资端调整房地产行业部分项目最低资本金比例，集中释放用地政策红利支持新产业新业态发展，鼓励房地产开发企业加快投资开发节奏。同时京津冀协同发展落地，以不动产登记、保障房建设等为代表的长效机制建设积极落实推进。

　　地方施策更注重分类指导。各地公积金政策仍继续调整放宽，通过提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷等进一步支持自住和改善型需求。财政补贴、契税减免等措施也被积极采用。在供应端多地放开商品住房套型建筑面积比例限制，支持改善性需求。同时，对于京津冀协同发展利好下部分区域楼市过热、房价过快上涨现象，根据分类指导原则，政府采取行政手段严控，通州限购升级，河北环京周边地区也受警示。

　　总体来看，当前经济下行压力仍存，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。此前多轮刺激政策中，货币信贷政策成为主力，多轮降息降准和政策工具使用明显释放了市场资金的流动性，降低了购房成本，刺激了市场需求持续释放。而就投资端而言，政策调整对缓解企业融资压力的效果逐步减弱，在目前宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，特别是投资放缓拖累经济增长的背景下，未来一段时期在适时适度进行货币政策调整的同时，重点将加大对企业投资方面的政策支持。

　　2.成交：市场成交持续回暖，一线城市成交同比增长超五成

　　宽松政策下市场持续回暖，三季度成交绝对量为近五年同期最高。据初步统计，2015年1-9月，50个代表城市住宅月均成交约2750万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，今年以来，市场持续回暖，5月、6月、7月及8月各月成交均维持在3100万平方米以上，各月绝对量均为历史同期新高。今年三季度代表城市月均成交约3000万平方米，与二季度基本持平，同比增长近36%，为近五年同期最高。但是，9月，代表城市成交约2900万平方米，较8月略有回落，主要源于二季度受到多重政策刺激影响，成交增长显著。但与历史同期相比，9月成交仍处于高位。

　　各级城市成交量持续回升，一线城市增幅超五成。今年以来，一线城市成交呈现高速增长，6月、7月成交同比均翻倍。1-9月，一线城市月均成交约54万平方米，同比增幅达到56%，在各类城市中增幅最为明显。二线城市月均成交约70万平方米，同比增长22%。三线城市月均成交约32万平方米，同比增长36%。

　　7-8月二手房成交显著回暖，同比大幅增长。2015年7-8月十大城市二手住宅共成交23.05万套，较去年同期的10.10万套大幅增长128.19%。整体来看，2015年1-8月，十大城市二手住宅累计成交71.27万套，较去年同期的42.49万套大幅增长67.71%。具体来看，随着二手房转让营业税政策调整的实施，置换型改善自住需求继续平稳释放，7月二手房成交量创2013年4月以来单月最高成交记录，共成交11.84万套，同比上涨135.49%；8月二手房成交量继续增长，共成交11.21万套，同比大幅上涨120.96%，增幅较上月收窄14.53个百分点。

　　总体来看，从去年四季度开始，受到930新政、连续的降准降息及公积金政策调整等，市场成交持续上行，今年二季度连续多月市场成交创同期新高。预计四季度，政策的刺激效应将有所消弱，成交规模略低于三季度，但仍将位于历史同期较高水平。