楼市另类去库存：长租公寓和众创空间兴起

　　当人们提起房地产去库存的时候，首先会想到的是住宅市场。但实际上，商业、工业、集体用地等其他性质的房地产库存问题更严重。

　　共享经济的兴起，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为这类房地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。

　　出租公寓风靡

　　11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。

　　这是出租公寓首次被写进国务院的政策文件。

　　在“供给侧改革”屡屡被提及之际，面向青年群体租赁需求的长租公寓，成为资本和开发商争相进入的新领域。

　　据万科董秘谭华杰介绍，长租公寓的房源，大多来自于工业用地或集体用地，需要批文才能改变物业性质。万科被窝公寓采用的做法是先整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造，做法跟如家酒店类似。

　　同样，位于广州海珠区凤凰街道上的YOU+公寓，其前身是高露洁牙膏厂。

　　投房研究院关于长租公寓的报告显示，中国存量房近亿套，近25%的空置率产生的房源主要流向租赁市场。大规模的存量房亟待盘活，一线城市仍然有相当多的闲置房源未流入租赁领域；而国内青年租房的市场规模已达到近8000亿元，每年新增的应届生租房规模达600亿元。

　　“市场上有很多闲置的存量房没有盘活，供需双方缺乏有效对接。魔方模式能有效盘活闲置物业的运营和利用效率，最大程度上整合社会资源。”魔方(中国)生活服务集团董事长葛岚指出。

　　魔方公寓从2010年成立至今，已经在中国公共租赁领域发展了6年之久，项目遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国10个大中型城市。

　　资本还在不断涌入这一领域。2014年，YOU+国际青年公寓获得雷军创始的顺为资本领投的一亿元A轮融资；蘑菇公寓、优客逸家、青客公寓、小螺趣租也相继获得资本注入。

　　以万科为代表的部分开发商也瞄上了出租公寓这一万亿级的市场。万科位于厦门和广州的小户型出租项目——被窝公寓，已开始陆续推向市场。

　　开发商天然地在获取项目、改造运营上面占有优势，到今年底，万科将推出万套长租公寓，成为这一领域的王者。

　　“众创空间”崛起

　　也是在今年3月，“众创空间”的概念，在国务院《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》中首次被提出。

　　存量商业空间由此被发掘。任志强指出，在目前的7亿平方米库存里，有2亿多接近3亿平米是写字楼和商场，这部分库存和每年的消化量之比大概是1：1，另外每年还有3亿多平米写字楼和商场竣工，以这个速度很难消化。

　　众创的需求和存量的商业，正在寻找连接的方式。WeWork(联合办公租赁空间运营商)便是万科前副总裁毛大庆的创业方向。在毛大庆看来，做个“二房东”，就是瞄准如何释放空间资产价值，盘活存量商业。