全国空置住房可供2亿人居住 去库存下楼市如何变局

　　11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

　　连日来，中央高层密集对于房地产“去库存”表态，引发各界热议。业内人士指出，房地产市场政策再次释放调整信号，意味着去库存仍将是未来房地产市场的重点。中国房地产业协会原副会长朱中一表示：“2014年以来，房地产市场明显进入了增速的换挡期，未来机遇和挑战并存，但机遇大于挑战。”

　　库存有多严重？“空置”住房可供2亿人口居住

　　国家统计局11月公布的今年1—10月房地产数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。68632万平方米的待售面积，按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。

　　“目前一些地方过高的库存是前些年过量开发的结果，其源头是一些地方对土地财政和房地产的过度依赖，和一些城市将城镇化变成了造城行动，还与一些城市经济内生动力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足关系很大。”朱中一告诉《中国经济周刊》记者。

　　房地产库存的持续高位直接影响到了房地产投资数据，根据国家统计局数据，1—10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1—9月份回落0.6个百分点，创历史新低。亚豪机构市场总监郭毅认为，如果再不采取措施，房地产开发投资很可能将出现负增长。房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP，为经济增长蒙上了一层阴影。

　　“去库存”基调已定，从哪儿入手？

　　控制土地供应、引导库存化解、释放政策红利

　　针对此次中央对楼市去库存的密集表态，业内人士认为，未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台，已有的相关政策将继续强化。可以看到，明年棚户区改造仍以货币补偿安置为主，将成为楼市去库存的重要途径之一。

　　事实上，为了拉动住房消费，今年以来已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例，松绑外资进入中国楼市等。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，明年地产政策将继续宽松，“中央强调去库存，估计政策层面还会继续放。”

　　朱中一认为，面对当前房地产库存形势，主要从以下几方面解决：首先应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构。