路透调查：2016年房价预计上涨2% 去库存至少两年

　　路透社最近的一项调查显示，2016年中国住宅市场均价预计上涨2%，继续受宽松政策环境以及热点城市带动，但库存偏高及需求透支意味着全年涨幅有限。另一方面，明年房地产投资增速很可能继续下行，而缓解高库存困境可能需要两年以上时间。

　　路透社表示，此次调查在11月18-30日进行。多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价和中国指数研究院的百城房价指数。2016年的房价变动幅度是指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。在14家接受路透调查的中外机构中，八家认为明年全国住宅均价将上涨，四家持平，一家下跌，一家未给出具体预测值；预测值从下跌2%至上涨6%不等，预估中值显示2016年房价将小幅上升2%，上半年涨幅亦为2%。

　　2016年住宅均价变动的预测值，较今年8月进行的调查结果有所下降，后者为上涨3%。

　　“房地产支持政策不断出台刺激需求持续释放，重点城市高地价下也将被动推高房价。”中国指数研究院的白彦军表示，他预计明年房价上升2%。

　　综合受访者观点，认为房价将上涨的原因主要包括政策(包括货币政策)继续放松、发达城市较好表现带动整体房价上升，今年土地及新开工低迷导致供给端增速放慢；认为房价持平或趋降的原因包括住房边际需求下降，库存仍然偏高、需求已透支一部分、经济下行压力加大等。

　　“15年房价上涨较多，需求已经透支一部分，短期成交的量价继续上行有压力，”中银国际袁豪认为，明年即使政策继续放松，也会加大对于去库存方面的政策，而这方面更多利好三四线城市的成交，因而综合体现在房价上面的表现应该平或者跌。他预计明年房价持平。

　　今年以来，在货币政策、银行信贷、税收等多方面政策放松的支持下，中国商品房成交同比由跌转升，全年销售额有望创新高。但同期楼市库存仍居高不下，房地产投资迟迟不见起色。

　　此外，参与本次调查的受访者多认为，中国房地产市场高库存困境约需两年以上才能得到缓解，且问题主要集中在三四线中小城市，而一线城市目前已不存在库存问题，多数二线城市也能较快消化。小城市本身需求不足，而有利于人口聚集的政策，如户籍改革、产业促进等，还需要一段时间才能看到效果。

　　“这将是一个长期过程。”中原集团研究总监刘渊表示，今年销售面积同比回升7%，然存量依然上升。存量主要来自于40个重点城市以外的发展中地区。现有政策对发达城市有效，对发展中城市效果平平，所以去库存任重而道远。

　　中银国际的袁豪也表示，三四线城市自身需求已经很弱，而且城市化过程中，需求趋势是下行的，需要等待国家的去库存政策提振或者转化需求，比如保障房建设资金用于收购市场上的商品房作为保障用途。但即便如此，去库存仍将是一个相对缓慢的过程。

　　他预计，上半年房地产投资还会继续回落，主要源于库存较高，销售端回暖传递到投资端的灵敏度下降，因而在投资增速回升之前，首先需要看到库存的真实下降，预计上半年投资增速还是有压力，下半年会略有改善。

　　问及房地产投资增速在2016年是否会继续回落，八位受访者认为投资增速会继续回落，五位认为不会。

　　中国房地产市场今年4、5月开始扭转颓势，销售增幅转正，销售转暖未能传导到投资和新开工，至10月，房地产投资增速已从去年的10.5%降至2%，新开工面积则维持在两位数的负增长。

　　中国今年以来宏观政策和房地产政策均保持宽松，货币政策上，五次降息后存贷款基准利率创出历史新低；楼市政策方面，下调商业贷款首付比例、调整公积金政策、为外资进入中国楼市松绑依次出炉。

　　从受访者反馈来看，市场对房地产政策放松持有较高预期，全部受访者都认为明年中央会出台政策支持楼市，而在上次调查时，这一比例还是对半分。

　　“房地产投资是地方稳经济的重要操作标的，从目前盯住投资稳经济的政策思路来看，若开发投资数据依旧低迷，政策面的宽松将不止。”交通银行金融研究中心研究员夏丹表示。

　　她认为可能采取的措施有四。首先是“降成本”，主要指宏观层面的降息，而在低息条件下来自银行的利率优惠空间也极小；其次是“加杠杆”，即降低首付至20%；第三招是“轻税负”，降低二手房交易税费，如契税缴付比例降低，个税“满5年”改为“满2年”。

　　最后一招是“调公积”，除了近日公积金管理条例修订内容外，多数城市家庭公积金最高贷款额度还在80万元以下，若地方公积金管理中心余额充足，可通过提高公积金贷款额度上限来刺激需求入市。

　　中指院的白彦军则表示，中央会强调分类调控，更多政策将从地方落实去抓。长效机制也是重要着力点，如户籍制度改革、土地制度改革、财税改革等。

　　哪些城市或地区2016年会出现较大幅度的房价下跌？受访者作答时频繁提及的是部分高库存的中西部二线城市、人口净流出的城市、部分东北及西部地区的中小城市。

　　对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时，14家接受调查的分析机构给出6.5的预估中值，其中12家认为超过合适水平。前次调查的预估中值为7。