开发商不再热衷抢地王 存量房市场或现万亿级机会

　　导读

　　高和资本董事长苏鑫认为，未来更大的市场空间在于存量房市场。据他粗略估算，目前北京市2005年以前竣工的商业和办公类物业总量中，有价值1347亿元物业需要进行更新。而以此估计到全国，他认为保守来看可以达到万亿市场。

　　12月2日，SOHO中国宣布与绿地控股签署战略合作，今后两家将共同探索办公室互联网运营新模式。绿地将发挥在全国主要城市物业、场地资源优势；SOHO中国将提供空间设计、施工管理、营销推广、运营管理等资源，双方将在全国一二线城市(首批试点北京、上海)建设和运营一批共享办公空间。

　　以开发商的角色进入管理输出，潘石屹的这一做法缘于其自身对当前高地价风险的担忧。

　　潘石屹并非个案。近期以来不少开发商不再热衷于争抢高风险的地王，而是将目光转向大量存量物业的经营上。

　　开发投资市场的高风险

　　房地产的市场化集中度越来越高。

　　截至上周，多家重点房企已陆续公布10月业绩，整体表现优于市场大势。今年1-10月，中原监测的20家重点房企平均销售面积、金额分别同比增长15%、14%，销售面积增幅明显高于全国水平，销售金额增幅与全国相当。而从市场份额来看，20家重点房企今年以来在全国市场销售面积占比为12%，销售金额占比19%，均与去年同期基本持平。

　　目前，有7家房企销售金额已经突破一千亿元，分别是万科、恒大、保利、中海、碧桂园、绿地、万达。尽管市场持续回暖，重点房企总体业绩向好，但全国市场分化加剧，中小房企生存依然维艰。即使实力房企也趋向谨慎，合作、转型加速，以增加自身抗风险能力。

　　开发商对三四线城市风险形成了共识，集中转向一二线城市导致这些区域地王频出。

　　据CRIC研究中心统计，今年年初至今，北京市场共成交96块地，其中13块地王，占比达到13.54%。这些地王当中，除了华润、首开和新联投资联合体于丰台区以86.25亿元拿下的全市总价地王外，其余12块地全部成交于9月以后。10月下半月开始，不仅接连成交了两块总价超80亿元的天价地块，葛洲坝所拿樊家村地块更是将楼面价推到7.5万元/平方米高位，18个行政区中，7个有新地王出现。

　　CRIC研究员杨科伟称，“周周地王、一日多地王的戏码接连在北京上演。北京土地市场的疯狂可谓前无古人，恐怕也难再有来者。”他认为，对企业而言，过高的地价无疑增加企业盈利难度，回款周期也将大为拉长。华润和招商被曝出的退地事件表明部分企业已觉察其中风险。

　　高和资本董事长苏鑫感慨称，“房地产出现的问题就在这里。大家为了避险，所有的钱都跑到一线城市。一线城市为了政治稳定，所有的土地供应都标准化，拆迁谨慎化，也就是说该供的土地供不出来，土地供应越来越少。没有土地供应，但开发商中上市公司已经有这么多。现在只要是上市公司，最低融资成本可达4%。在钱非常便宜的情况下，开发商的总经理们为了自己活下去，不得不坚持举牌。而央企国企举牌最终还可以配建保障房为社会做贡献。”