昆明出台“救市24条”助力楼市去库存

　　12月2日，昆明市发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），业内称“救市24条”，分别从公积金、土地、规划等方面提出了稳定楼市发展的政策“组合拳”。

　　记者注意到，这是近期中央频繁提及房地产“去库存”以来首个地方省会城市发布的楼市组合新政，同时也是继山西取消商品房限购以来全国第二个地方救市样本。云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研表示，从政策来看，地方政府开始尊重市场、敬畏市场，特别是涉及土地性质变更、开发规划调整等，政府施策更有弹性空间，这对房企意义深远。

　　土地可延迟1年开工

　　《意见》中，前两条以金融为主，除了进一步降低首套房准入门槛及低利率之外，更关键的是住房公积金贷款额度上调，双职工贷款将从原来的60万元提至80万元。周大研认为，这一定程度上解决了低收入者的购房付款难度，同时也可激发更多的改善型需求。

　　在周大研看来，《意见》最大的亮点仍在于土地、规划等政策调整，意在为房企拿地开发项目缓解资金压力，以及为其创造更多的政策弹性空间。

　　去年，昆明市对当地25家房企喊话，催缴累计40亿元土地款，若未按时补缴不准其继续拿地，但效果并不明显。按照《意见》表述，分期缴纳土地款的，应在成交确认书签订后30日内付清不少于50%的价款，余款1年内付清。昆明市进一步延缓项目施工日期的期限，若房企未按期开工，但又未构成土地闲置，可延缓开工，最迟不超1年。

　　《意见》强调称，在不突破总体约束条件的前提下，房企可申请调整商住比例，允许房企依法调整套型结构等。

　　周大研告诉记者，以前房企拿到项目后，规划要求其必须配建多少比例的商业，要求什么套型，这不一定符合市场规律，比如房企报图纸时原来为两梯六户，现在可改成两梯两户，可能更适应市场需求。

　　楼盘预售方面，昆明市规定七层（含七层）以下楼盘须完成地面一层结构工程，七层以上的楼盘须完成地面三层以上结构工程。昆明某上市房企营销负责人表示，这个政策出来，房企预售提前，项目回笼资金速度势必会加快。

　　去库存需释放市场活力

　　昆明本土某大型房企开发投资部负责人表示，2014年至今，昆明楼市进入低谷，很多项目已经确定规划并已动工开发，甚至很多项目就是“准现房”状态。在其看来，该政策组合拳有利于昆明楼市中长期健康发展，但短期内政策刺激信心的作用大于实际效果。

　　前述昆明某上市房企营销负责人也认为，当前的关键是银行的信贷优惠政策要落到实处，但银行也有自己的实际困难。昆明当地媒体报道称，今年上半年，昆明楼市库存达2565万余平方米，以6月份成交面积（70.3万平方米）计算，去化现有库存需36个月。

　　去年，国内某机构发布全国35个城市中短期内（2014~2015年）房产投资风险较大的城市排名，昆明仅次于宁波、兰州，排名第三，原因为供应量过大。

　　昆明楼市供应量过大的主要原因之一就是当地几年前启动的数百个城中村改造项目。

　　云南大学经济学院教授徐光远认为，这些政策出台当然是好事，但要根本改变昆明楼市供应过剩的格局，绝非一时之功，必须依法持续推进改革，松绑企业，释放市场活力。