深圳10万+豪宅地图

　　11月，深圳每卖出三平方的房子，就有一平方来自豪宅项目。

　　刚刚过去的11月，深圳豪宅项目嗨翻了。据深圳中原研究中心统计，豪宅成交802套，占全市一手房成交14%；面积占比就更高了，占深圳一手房成交面积近3成。

　　华润城所在的南山科技园、宝能城市公馆所在的香蜜湖，这些传统豪宅区依然是高档产品的贡献主力。但在单价过十万的千万级以上豪宅市场，南山的蛇口、后海片区表现突出。

　　下图是见地君整理的深圳传统豪宅区和新兴豪宅区的分布图：

　　蛇口、后海是深圳豪宅最为集中的片区，单价8万以上的豪宅楼盘超过30个，其中有6个单价超10万元的顶豪。到明年底，将有招商双玺等4处豪宅入市，房源约5000套，价格或达10万+。近期大热的前海自贸区，即将入市的卓越前海时代等均价也已过10万，还带动宝安中心区的房价飙升。可以说，后海和前海是今年豪宅市场最为活跃的两名新秀。

　　从2013年开始，后海住宅均价从四五万涨到现在七八万，一大波豪宅拉高成交均价。如上图所示，红色框区域内是均价10万＋顶豪聚集区，以公寓产品为主，蓝色框是均价7万＋聚集区。红色区域内，沿科苑路由北向南，深圳湾1号、深圳湾公馆、三湘海尚、、1618等一连串千万级海景豪宅，在三四年间拔地而起。1618和三湘海尚开盘均价10万，最贵的深圳湾1号的T6楼某些户型已达19万，整体均价15万。西面内陆的蓝色区域内，沿后海滨路密布均价七八万的宝能太古城、蔚蓝海岸等一溜儿地铁盘。

　　政府对后海的规划是“金融商务区”，吸引大型企业入驻，包括百度、阿里巴巴南方总部，占地仅3.15平方公里。滨海景观、15公里的深圳湾公园长廊、与香港仅一桥之隔，让其迅速摘得“关内最后一个豪宅区”的头衔。

　　不只是价格，后海豪宅去化的速度也是惊人的。还是以深圳湾1号为例，2013年5月，最先推出的2号楼均价十万，8月即售罄；2013年9月推出的3号楼，户型风格装修质量几乎没变，价格徒涨至13万，很快售罄；2014年6月推出的楼王T4总价达1.2亿，销售员向见地君介绍，目前也只剩6层和7层两套。

　　2010年9月深圳开始限购，从那时起，不限购不限贷的公寓产品集体涌现。深圳湾1号、福田的中心天元和深业上城等都是那个时期的产品。据业内人士透露，深业上城最开始是工业用地改住宅，但由于限购，又改成商业用地，开盘后还吸引了一批外地客户。2013年11月二套房首付“六改七”，大面积、高总价的豪宅进一步“富豪化”，验资500万才能进营销中心、开盘日光等让公众瞠目结舌。

　　前海是蛇口半岛另一片填海区，位于西部海岸，背对后海。前海比较新，2010年才开始全球招标。全称是“前海深港现代服务业合作区”，因为叠加自贸区的政策，被普遍称为“前海自贸区”。与后海一样，前海土地资源也非常紧张。

　　前海是深圳规划中的几个中心区中最热的一个，国务院特批的光环使其成为比特区还特区的规划片区。2013年前海产业还没起来的时候，已拍出两块地王，分别是卓越拍出的3.72万和华润的3.67万，彼时后海和香蜜湖豪宅处于4万到5万的价格。