2015年中国房地产市场总结与2016年趋势展望

　　一、2015年中国房地产市场形势总结

　　1政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松

　　2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

　　总体来看，当前经济增速下行和高库存压力下，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，政策聚焦于挖掘房地产消费潜能，鼓励需求入市，进而恢复并带动投资信心。在多重政策支持下，市场需求大幅释放，楼市总体回暖趋势基本明确。从各线城市来看，政策对一线及部分二线重点城市的作用较为明显，房价已出现快速上涨势头，而三四线城市影响较小，库存压力仍然较大，部分城市后续去化动力不足，仍需进一步宽松政策助力。

　　我们认为，在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。

　　2价格：百城新建住宅价格累计上涨3.39%，二手房累计涨幅超新房

　　新房方面，今年以来在中央及地方多重利好政策推动下，楼市信心不断增强，购房需求平稳释放，热点城市房价上涨较多，1-11月百城均价累计上涨3.39%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右；不同城市间仍分化明显，深圳累计上涨33.92%，领涨全国。

　　二手房方面，十大城市二手住宅均价累计上涨11.81%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2015年1-11月十大城市二手住宅价格累计上涨11.81%，涨幅超过新房3.80个百分点；6月以来二手房均价同比由跌转涨，且涨幅逐月扩大。

　　总体来看，新房方面，一线及部分二线热点城市住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强的城市改善性需求明显释放，高端项目热销，房价上涨较快；多数城市对政策反应并不敏感，市场需求仍表现乏力，较高的库存压力下，房价多呈下跌态势。二手房方面，政策的连续放松使得二手房需求平稳释放，市场回暖超过预期。在一线城市率先进入存量房时代的趋势下，考虑到未来持续宽松的货币政策，再加上土地市场火热和库存量的减少，热点城市二手房价格依然有上涨的空间。

　　3供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解

　　新房方面，政策刺激下市场快速升温，成交创历史同期新高。据初步统计，2015年1-11月，50个代表城市住宅月均成交接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期最高水平。值得注意的是，11月，代表城市住宅成交在3500万平方米左右，超过去年12月单月水平，创单月成交新高。二手房方面，整体成交大幅回暖。1-11月，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。二手房市场表现整体好于新房市场，深圳、上海、北京已经步入存量房时代。

　　成交持续回暖，但供应下降，今年以来需求大于供应。2015年以来，市场供应端面临调整，1-11月，代表城市月均新增供应1390万平方米，同比下降10.7%，而同期月均成交1578万平方米，同比增长28%，销供比为1.14，较去年同期高出0.35，市场需求大于供应。

　　总体来看，2015年以来，在政策刺激下，新房和二手房成交均回暖。新房成交创历史新高，且各类城市均出现显著增长。二手房对于市场变化更为敏感，1-11月十大城市二手房成交同比增长近七成，回暖幅度超过新房。在供应端调整而需求不断增加的情况下，市场供求矛盾缓解，短期需求大于供应。