全国楼市去库存周期尚需5年 2016年将持续分化

　　日前，中共中央政治局召开会议分析研究2016年经济工作，其中，“化解房地产库存”再度成为全国楼市的关键词。

　　记者从中国指数研究院（下称“中指院”）获得的数据显示，截止到2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去三年平均销售速度来计算，需要五年时间消化。

　　中指院发布的《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，今年以来（截止到前11月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产行业的主要任务仍然为“去库存”，城市分化将持续加重，一线城市住宅价格仍将持续上涨，而三、四线城市将面临下跌预期。

　　库存集中于三、四线

　　回顾今年房地产市场，冷暖不均成为今年楼市的一大特征，部分一线城市楼市过热房价上扬，而三、四线城市却库存高企。

　　中指院数据显示，2015年1-11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌，11月同环比连续第四个月双涨；在城市表现方面，一线城市累计上涨15.1%，二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右。尤其在部分一线城市例如深圳，其住宅价格指数累计上涨33.92%，领涨全国。

　　中国房地产指数系统办公室主任黄瑜认为：“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。实际上三、四线城市的压力还是非常大的。”

　　黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。

　　在去库存层面，中指院指出，从中央层面来看，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革、推进棚改及棚改货币化安置，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；从地方层面看，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；从企业层面看，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三、四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。

　　图：2010-2015年11月50个代表城市月度成交量走势

　　数据来源：CREIS中指数据

　　库存存下跌预期

　　在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中指院预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，投资低速增长的特点。

　　需求方面，2015年市场超预期回暖透支部分需求，加之刺激政策的边际效应趋弱，预计2016年商品房销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比下降1.0%到4.0%。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年全国新开工为15.4-15.7亿平方米，同比增长0.5%-2.5%，房地产开发投资额为9.8-10.1万亿元，同比增长2.0%-5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全国销售价格平缓上涨至7072-7276元/平方米，涨幅为4%-7%，一线及二线热点城市领涨。

　　在城市表现上，明年楼市的分化也将更加严重，部分城市的去库存压力也将持续增大。从一线城市来看，由于经济发展良好，人口聚集力较强，住宅价格存上涨动力。二线城市商品住宅市场分化明显，除武汉、南京等热点城市外，兰州、温州、宁波商品住宅库存正在逐步得到去化，房价将保持相对平稳；东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。

　　在三线城市，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流，2016年预计这些城市新建住宅价格存下跌预期，但不会出现断崖式下跌。

　　图：2010年至今20个代表城市可售面积与出清周期

　　数据来源：CREIS中指数据