2016年楼市去库存房企降价未必能激发购买

　　楼市“去库存”，近来被密集提起。这并不是先下点毛毛雨的政策“信号”，而是当前中国经济工作的要务之一。2016年，将迎来一个去库存的小高潮。

　　其实，关于如何才能“去库存”，思路也大体已经明确：其一，推进农民工市民化。据说如果有10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前楼市库存压力。其二，在税费等交易成本上，可能会有一定优惠。其三，以各种办法促使地产商主动降价让利。

　　这几个办法都是从需求端打主意，而从供给方面，目前似乎没有看到什么政策动向。经济活动的本质，就是一个供需问题。楼市“去库存”，其实首先应该想到的是如何把供应给降下来，也即把产能先给控制住。2015年11月末，全国房地产在建面积高达72.4亿平方米，还有待售的6.9亿平方米，合计总面积相当于1-11月销售面积的8倍。如此之大的产能供给，按照当前的销售速度需要8年才能消化完，显然，仅靠激发提升需求难以凑效。

　　控制、压缩楼市产能，可以想到的现实做法一是兼并重组，二是坚决“关停并转”一些在技术和环保等方面落后的在建项目。说白了，要有一批项目出现“烂尾”的心理准备。

　　可是，这种心理准备说起来容易做起来难。最大的难点，不仅在于地方财政过于依赖房地产，还因为房地产本质是金融问题。

　　一般逻辑上，楼市“去库存”最为顺手的工具就是降价。但是如果真正了解中国社会的现实，就会发觉在几个“去库存”设想中，降价是风险最大的方法。首先，买涨不买跌是永恒的心理，降价力度越大，期待更大降价空间的心理就越发强烈。降价未必会激发购买，反而有可能强化持币待购。其次，一旦形成降价预期，预期的自我强化必定会转化为恐慌性的现实。而这将重创中国所谓的中产阶层，形成显而易见的社会问题。其三，价格下跌一旦把握不好，将会给银行等金融系统带来巨大压力。

　　尽管建议开发商降价被决策高层主动提及，可真正的降价空间未必有多大。而这有限的降价空间，也不一定全然为开发商所掌握，真正起决定作用的可能是地方政府以及银行等金融系统。坦率说，它们能承受多少降价空间，楼市降价才有多少可能。

　　（徐冰）