中央经济工作会议6大房地产举措解读

　　12月18-21日召开的中央经济工作会议，对2016年房地产业发展做出战略部署，指出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，促进房地产业持续发展。

　　中央经济工作会议的6大房地产举措核心：化解房地产库存

　　往年的中央经济工作会议，对房地产行业都以一两句统领全局的话如“促进房地产行业健康发展”等带过，今年大不同，既提出了总目标——“化解房地产库存”，又提出了具体的六大举措。

　　在我们看来，这六条举措还是太过抽象。很多时候，方向性的举措不能简单按字面意思理解，还需通过创新制度，解决现实中的难点和瓶颈，政策才能真正落地。我们的解读其实是指出这六大举措背后的政策空间及可行的制度创新方向。

　　第一，要化解房地产库存。按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

　　【解读】中央经济工作会议关于房地产业的第一条举措，其核心思想是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”。我们认为，就三四线城市和大部分二线城市而言，推行“买房可入户”政策实际上不存在任何障碍。吃透中央精神，以后这类城市将可以实行“买房送户口”政策，买房就送户口，买的多送的多。购房人群将“零门槛”落户就业所在地，享受当地的教育、医疗公共服务。

　　该举措的最大障碍在一线城市和部分重点二线城市，因为严格控制人口的需要，这类城市不能全面放开限购，推行购房入户政策。但不能推行购房入户政策，不是说不能允许非户籍人口买房。在发展中，一切“两难”问题，都应该通过制度创新来圆融解决。那如何制度创新，才能让这类城市即能有效控制人口，又能显著加快去化呢？

　　我们认为，一线城市和部分重点二线城市即使不推行购房入户政策，也可以通过如下三个手段促进外来人口购房：1)购房可为落户加分。这不同于以往买房就可落户，也不像现在买房跟落户积分没关系。如果购房可以为落户加分，那么一线城市的很多常住人口和外来务工人员就会积极买房。2)有条件放开非户籍人口的买房限制。以上海为例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人气的新城允许非户籍常住人口购买普通住房，以加快新城人气集聚，带动区域基础设施和产业配套发展。3)降低酒店式公寓的购买门槛和成本。在不取消限购的前提下，不限购不限贷的酒店式公寓最适合一线非户籍常住人口或外来人口购买。我们认为，有必要让酒店式公寓从商办门类中分离出来，相关政策应向商品住宅看齐，比如降低首付至3成，二手交易费率参照商品住宅，等等。另外，还可以参照海口的政策，外省市购买酒店式公寓也可以为落户加分，如此必能显著推动一线城市和重点二线城市的楼市成交量。

　　第二，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

　　【解读】第二条举措的核心思想是“允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户”。这里，“农业转移人口”即是通常意义上的“农民工”。我们认为，允许“农民工”在就业地落户在三四线城市和部分二线城市是可以做到的，在一先城市和大部分二线城市推行起来其实蛮难的。一方面，目前一、二城市普遍都处在产业结构调整升级的转型期，政策的着力点在吸引中高端人才落户，而非“农民工”；另一方面，是因为本身经济条件限制，很多“农民工”在一、二线城市既买不起房子也越来越租不起房子。为此，该举措实行起来政策弹性较大。

　　建立全国统一的“农民”和“市民”产权转换制度。对于哪些愿意放弃“农民身份”，并有能力在就业城市生存，原则上应该同意其在工作地落户。这主要借鉴了发达国家的移民政策：一是对当地进行投资，购房属于其中一类；二是有能力在落户城市体面地生活。我们认为，这个政策可以在一线城市中的广州、二线城市和三四线城市全面铺开，一线城市中北京、上海、深圳可以选择郊区县和新城试点推行。

　　第三，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

　　【解读】第三条举措提到“明确深化住房制度改革方向”。我们认为，未来住房制度改革的大方向应该是打通户籍和非户籍购房通道，架起保障房与商品住宅的桥梁，拉平商品住宅与商办类住宅的购置门槛，以及灵活进行出售和出租的转换。这需要创新性的制度重构。限于篇幅，我们不延伸展开。

　　这里“新市民”是指即将大量落户的原非户籍常住人口和“农民工”。原非户籍常住人口的“新市民”购房和租房需求都会很强烈，原“农民工”的“新市民”租房需求相对较强烈。为此，要建立“有购有租”的住房制度。这里“租”不仅包括普通意义上的临时租赁，更包括长期性的租赁，即公租房。通过发展专业的住宅租赁市场，把公租房扩大到非户籍人口，尤其是外来务工群体，是促进房地产去化的有效手段，也是一个城市保持劳动力成本优势的一个关键举措。

　　第四，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　【解读】第四条举措是此次中央经济工作会议的一大亮点，也是最利好房地产去化的一个举措。更为重要的是，该举措可立马执行。根据我们的测算，我国城镇流动人口和城镇中低收入群体的住房租赁需求高达109亿平方米。根据欧美发达国家的经验，当房地产行业进入后期成熟阶段，住宅租赁收入会取代销售收入成为行业的主营业务。根据趋势，我国也会演进到该阶段。

　　“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”和“鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”其实都是为了推动专业住房租赁市场的大发展。但要指出的是，该举措未触及核心问题——住房租赁投资收益率过低才是制约住房租赁市场发展的最大瓶颈。我们认为，必须降低开发运营成本，才能推动专业住房租赁市场发展。这又需要政府在土地出让制度、税费征收、低成本政策融资安排方面做出相应的配套。