2015年中国房地产市场总结及2016年展望（行业篇）

　　?行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续

　　?全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态

　　?开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现

　　?新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间

　　?土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平

　　“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。

　　2015年总结

　　一、行业环境：稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐

　　纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。

　　在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。而在经济增速的下滑，压力加大的2014年，放开限购，行业进入筑底回升的时期；2015年全面支持自住和改善型购房需求。

　　政策在向房地产行业不断倾斜的情况下，尤其是“330新政”之后的二季度，在降息、降准辅助下，一线城市、部分二线城市房地产市场出现好转，全国的商品房销售面积增速也开始转正，三季度在出现小幅向下调整后，市场继续走高。可以说，经济增速超预期部分与房地产市场回暖有莫大关联。

　　二、商品房销售：面积或略低于2013年峰值，金额规模将再创历史新高

　　利好政策不断落地，促使改善型需求集中释放，今年商品房销售筑底回升。1-11月份，商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高0.2个百分点。从全年走势看，在3月商品房销售降幅持续收窄，1-5月销售额同比由负转正后，三季度销售面积开始同比正增长，实现了2014年年初以来的首次双双正增长，四季度在政策刺激力度加码作用下，销售面积增速加速上行。

　　据此推算:往年统计数据结果看，12月份往往是全年最高，通过对2012-2014年12月销售面积占全年的平均占比16%测算，预计2015年12月销售面积为2.08亿平方米，2015年全年销售面积将达到13.01亿平方米，略低于2013年最高峰，但全年商品房销售面积达到13亿平方米几无疑问。

　　在商品房销售增速不断回升的推动下，1-11月商品房销售额达到74522亿元，累计同比增长15.6%，已超过2013年同期，与之相比增长了6.5%。按目前趋势来看，2015年商品房销售金额有望刷新历史纪录。与销售面积测算方法相同，按2012-2014年12月销售面积占全年的平均占比16%测算，12月销售额为14194亿元，全年将达到8.87万亿元。今年销售金额规模将超过2013年的8.14万亿元，再次创下历史纪录。

　　与此同时，我们注意到，商品房销售额与销售面积同比增幅的差距越来越大，说明整体销售均价持续上涨。在交易逐步回升情况下，一线和部分二线城市库存去化加速，供求关系开始倾向于平衡甚至供不应求，同时改善型需求大量释放带动整体市场升温，此类城市房价涨幅高于其他城市，多数二线城市房价止跌反弹。三、四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，房价相对稳定，使得整体销售均价呈现结构性上涨。

　　三、房地产开发投资：累计增速屡创新低，连续4个月同比负增长且跌幅加速

　　1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%。全年走势来看，房地产开发投资累计增速从年初开始下滑，屡创新低，已经连续22个月下滑，并无企稳迹象；从单月房地产开发投资额看，自8月跌入负增长区间后，连续四个月负增长，11月更是同比回落5.11%，跌幅较10月扩大2.57个百分点，有加速回落之势，并无企稳之意。

　　房地产开发投资下滑因素较多，从市场供求角度来看，一是供应端是招拍挂土地紧缩所致。自今年3月份定调土地“有供有限”以来，土地购置面积持续下滑，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%；二是需求端方面房企投资谨慎所致。目前企业更青睐去化情况更好的一、二线城市，对于在三、四线城市开发投资还是持以相对谨慎的态度，而当下土地市场的火热，也仅集中在京沪等少部分一、二线城市。

　　四、房企新开工：降幅继续扩大，全年维持低位负增长

　　整体来看，虽然商品房销售市场回暖明显，增速不断走高。但开发企业加快去化仍然是的主要任务，新开工积极性不高；对于库存压力较大的地区，除了高企的待售库存，巨大的在建面积潜在供应量也是阻碍房地产新开工的关键。1-11月，房屋新开工面积140569万平方米，同比下滑14.7%，其中住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。11月单月新开工面积较去年同期回落20.89%。

　　与房地产开发投资表现相同，四季度新开工投资增速表现依然低迷，增速维持在-20%左右，相比前三个季度，降幅有扩大趋势，新开工面积与市场新增供应量高度相关，新开工面积的持续回落，实际上代表着行业新增供应规模的下滑，表明目前企业对新增供应的谨慎。在一定程度上，2015年新开工大幅减少，未来供应会相应下滑，未来新增可售货量和可售货值减少。