2015年中国房地产市场总结及2016年展望（企业战略篇）

　　?社区服务，家居定制，利润低也要先做布局！

　　?并购捡宝，旧改淘金，只因土拍价高伤不起！

　　?金融、文化、健康竟不是忽悠股民？旅游、养老、产业也能玩出新花样！

　　?2016年，资本市场带新业务起飞，去库存要靠互联网思维！

　　?大数据时代来临，还会有哪些变革？

　　2015年是房企多元化转型的落地年，在龙头绿地、万科、恒大的带领下，房企在积极探索的物业、金融等行业均有实质性进展。主业方面，受到各城市房地产市场分化影响，重点城市地价快速上涨，使得房企纷纷在二级市场寻求并购机会，并积极参与旧改，控制土地成本。此外，房企并未放弃传统的旅游、养老和产业地产，希望找到可持续发展的新模式。2016年，房企与资本市场的结合将更为深入，转变思路、去化库存、大数据应用将成为未来趋势。

　　一、业务结构：产业链服务端寻机会，主业与新产业协同发展

　　2015年房企的业务结构进一步多元化，跨界领域也有更大范围的拓展。和去年相比，今年房企都更加明确自己未来的业务方向，不再进行多个领域的盲目试水。在经过深思熟虑之后，更多的企业选择在某一个领域做出深度。

　　1、向房地产下游延伸，提供一站式服务

　　1)物业管理技术升级，打造社区线上平台

　　2015年房企在传统的物业管理业务方面做出了一些新动作，总体来看，有这样两个大方向：一个是业务的升级以及业务范围的拓展，比如万科目前正在研制机器人，希望未来能够代替安保人员；彩生活升级小区安保服务系统等等。这些动作的目的一方面是为了提高物业服务的质量，另一方面也是希望更好的控制人力物力成本。另一个方向是物业服务被分拆出来作为主业之一单独重点发展，并且多家房企都提出了未来将物业板块单独拆分上市的计划。今年10月23日，中海物业成功在港交所上市，此外万科、碧桂园等也都明确表达了拆分计划。

　　除了物业管理，今年还有更多的房企进军了服务范围更广泛的社区行业。从去年开始，就已经有诸多的互联网公司看好未来的社区业务潜力，因此纵览今年房企在社区方面的动作，可以将它们划分为两类：一类是自己运营，整合房企现有的资源，推出APP应用，例如当代置业的“爱助家”，新城地产的“新橙社”等等；另一类是和已经在做社区业务的企业进行合作，这类通常是一些小房企，自身的项目数量不多，与其自己从零基础开始投入，不如与已经有一定积累的企业合作，比如SOHO中国与58同城合作，共同运作旗下20个项目的社区管理。

　　2)合作家装家居企业，带来全产业链便利

　　今年房企还将目光投向了家居家装行业，在这个领域，房企均偏向于和已有的家装公司合作，为购房者提供全套家装服务。在这个领域，房企均偏向于和已有的家装公司合作，为购房者提供全套家装服务。8月24日，北京万科和链家宣布共同成立新的独立家装公司“万科链家”，以B2C业务为发力点，涉足家装行业。万科和链家在市场上都有较高的品牌效应，并且此前双方也都已经有自己小规模的家装业务，达成合作能够实现资源(一手房+二手房)整合，进一步提升公司家装业务的市场份额。

　　除了实体家装，今年“互联网+”概念的兴起还将传统的家装与互联网挂钩，出现了一批家装建材网站，主要业务是家装定制化、一站式家装、智能家居等。海尔地产从2014年的年底推出了“云菜网”，通过这个页面，购房者可以自由选择不同价位的装修套餐，使家装设计更加简单便捷。今年1月29日，云菜网和专注于互联网家装产品研究的有住网达成合作，联手颠覆传统的家装建材行业，抢占互联网家装入口。

　　2、重点布局大金融，探索文化教育健康

　　1)金融：并购获取牌照，试水互联网金融

　　由于金融能够很好的和房地产主业形成互补关系，因此在近两三年金融行业一直是房企转型的焦点之一。房企发展金融业务主要是和银行以及现有的金融机构合作，或者成立自己的金融公司，整体来看2015年房企在金融产业方面的动作主要有以下几个：第一，发展互联网金融，比如绿地和奇虎合作、万达收购快钱等；第二，设立房地产相关基金，在此方面当代置业、北京城建、中天城投等多家企业均和银行有基金合作；第三，入股保险、信托公司等，例如绿地入股杭州工商信托，万达入股百年人寿，恒大成立自己的人寿公司等等。

　　2)文化：体育投资迎风口，跨界娱乐促消费

　　恒大的足球、万达的文旅，两家大型房企的文化跨界使得今年文化产业得到了多个房企的关注。随着经济的发展以及人们生活水平的提高，人们在影视、娱乐、体育、旅游等方面的消费投入也越来越多，这使诸多房企都看到了文化产业的发展潜力。从具体的跨界情况来看，影视和体育受到了房企们的青睐，有较多商业项目的房企偏向于发展院线，比如泰禾、世茂、保利等等，而今年冬奥会的申请成功则促使另外一些企业更加看好体育行业的发展，如万达、佳兆业等。

　　3)教育：课外活动有需求，留学市场受关注

　　学校作为住宅项目的重点配套之一也一直是房企关注的重点，过去房企大多是和当地城市的重点中小学合作，在项目中引入教育资源。而今年有部分房企提出要做出自己的教育品牌，主要可以分为两个方向：一是以万科为首，走差异化路线，比如放学后的孩子看管、户外营地活动等等，这些类型在当前的市场上较为缺失，但却有大量的需求存在，因此比较容得到客户的青睐，迅速铺开发展；另一种是以海亮、碧桂园为代表的，做的是传统的小学中学教育，这类教育比较难以和公立学校竞争，因此企业更为看重的是出国留学市场，学校的目标客户群通常是未来希望能够出国读书的学生，提供专业的K12教育体系。

　　4)健康：开设社区医院，探索医养结合

　　大健康也是今年房企多元化的方向，主要集中在医疗行业。随着社会老龄化加速，养老和医疗将发展成为社会的重点产业之一。恒大地产、荣盛发展等均成立了自己的大健康业务子公司，恒大计划在自己的社区内开设医院，而荣盛则是将医疗与养老结合，重点发展养老养生、康复医疗业务。此外，世纪金源则是和专注科技医疗的赛伯乐联手，整合资源共同发展医疗产业。

　　二、投资方式：并购、联合拿地控成本，参与旧改寻出路

　　2015年，房企的拿地模式发生变化，收并购模式愈发增多；同时一线城市拿地，房企更倾向于合作模式，缓解资金压力的同时规避开发风险。城市旧改方面，凭借发挥空间大、市场热度高、利润可期等优势，热度明显增强，众多房企争相进入。

　　1、寻找并购：实现成本控制，推进规模快速扩张

　　今年以来，房企拿地模式发生变化，过去房企拿地以招拍挂为主，如今收并购企业或项目的比重明显加大。

　　融创作为公认的“收购王”，今年以来动作不断，5月拿下上海融绿，7月收购中渝置地成都7个项目，8月收购武汉美联地产旗下项目公司武汉塔子湖置业有限公司，8月底先后收购上海枫丹38%的股权和天朗位于济南、南京、成都的6个项目，并与天朗成立合营公司共同开发天朗在西安的储备项目，9月又出手重组雨润。

　　恒大亦化身“并购狂”，今年年内已耗资400余亿收购项目。自许家印提出抓住时机“大上100个项目”以来，恒大收并购项目速度惊人，先后取得三江航天地产、中渝置地股权之后，又从华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目，12月初再次以135亿大手笔收购香港新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米。

　　除融创、恒大外，保利、万科等房企亦有所动作。保利低价并购上置集团超30%的股份；万科收购绿景中国地产股份，成为第二大股东，并收购多个项目，如深圳“最奢侈的黄金烂尾楼”正顺广场项目，上海的上置?绿洲雅宾利花园以及联合李锦记收购的瑞安企业天地3号楼。

　　房企热衷收并购项目，一是可以避免招拍挂市场上的土地高溢价，大大缩减土地购置成本，缓解自身资金压力；二是被并购项目部分已处于开发过程当中，前期繁琐的开发流程已完成，能够有效提高项目周转速度，缩短工期；三是还可以共享资源，利用被并购企业或项目的当地认可度和政府便利性，实现项目的快速去化，达到资金的及时回笼，并完成企业品牌在新进区域的快速进入，推动规模扩张。

　　2、参与旧改：支持力度大，盈利空间可期

　　由于新增土地资源的匮乏，旧改成为深圳、上海、广州等城市住宅、商住等用地供应来源。以深圳为例，一方面，旧改项目大多处于老城区核心地段，具有极强的稀缺性，市场需求旺盛，未来销售不成问题；另一方面，深圳政府也在大力支持旧改，允许开发企业自主制定和实施改造计划，允许土地性质转变等，给予企业很大发挥空间，充分调动了房企的积极性。因而，越来越多的房企着眼深圳存量房，原先佳兆业等地头蛇割据，如今恒大、碧桂园等外来房企大鳄争相抢夺。旧改已成为深圳恒大储备的主力，项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米，货值高达两千多亿。同时，碧桂园也在进击深圳旧改，虽未正式在深圳取得旧改项目，但一方面收购太东集团开发毗邻深圳的大亚湾百万平米地块，另一方面积极与深圳多加企业谈判磋商收购项目事宜。万科亦是虎视眈眈，今年10月收购绿景中国地产股份成为其第二大股东，而绿景中国是深圳城中村重建的先驱，拥有多个大型旧改项目。

　　深圳是房企抢夺旧改项目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。上广两地城市更新办法已于今年年内出台，上海在十三五期间将进行5000万平方米的旧改，今年10月广州全市纳入“三旧”改造的用地面积高达58896万平方米，旧改市场空间巨大，众多标杆房企成为旧改大军。8月，上海最大体量的旧改项目安康苑完成签约，签约率高达95%，主要由珠江投资操刀，珠江合生模式再次引人关注。广州的旧改项目亦在同步推进，万科尤为青睐，8月，其在广州的首个城中村改造项目启动，11月又再次先后投得白云区田心村旧改项目和文冲旧改二期项目，可见万科有意在广州旧改市场争得一席之地。

　　3、联合拿地：缓解资金压力，分散开发风险

　　一线城市拿地成本不断攀升，对于房企的资金和开发盈利能力要求高，房企越来越青睐于联合拿地、联合开发，以应对地价过高、开发风险过大。通过合作的方式拿地能够化竞争对手为伙伴，降低成本，增加拿地概率，同时也能分担资金压力，摊薄项目开发风险，实现利益共享，目前在一线城市已成为常态。联合拿地现象最为突出的是在北京，CRIC统计数据显示，2015年前11个月北京通过招拍挂方式共成交建筑面积1195万平方米，其中以企业联合体形式竞得的建筑面积554万平方米，占比高达46%。另外，上海成交地块中由企业联合体竞得的建筑面积比例也达到32%。

　　就典型房企而言，今年的地王“拥趸者”华润置地便是有力的例证。年初至今，华润共计新增20幅地块，半数均位于一线城市，其中高价地块基本都联合其他房企或险资企业竞得。年初先联合招商、九龙仓、平安获得北京丰台区亚林西居住区两幅住宅用地，后联合首开、平安拿下北京丰台区白盆窑地块，3月、6月接连联合珠海华发共同夺得上海闸北区市北高新姊妹地王，11月底又联合未来科技城竞得北京市昌平区小汤山镇两幅地块。

　　不过，如今联合体不时面临“拆伙”，龙湖、碧桂园、招商、华润等房企接连退地，退出方失信事小，更严重的是给合作方增加潜在风险，带来更多的不确定性，项目的运作周期、运营布局都将受到影响。因而，房企在联合拿地规避风险的同时也要注意彼此间合作的稳定性，若能固定结盟对象，磨合并积累经验，长期优势方可凸显。