2015年中国房地产政策盘点

　　中国指数研究院1月5日发布《2015年中国房地产政策盘点》，2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存；供应端调控土地规模结构，加强保障房货币化安置。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻，年末中央多次表态化解房地产库存，未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全，户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力，实现市场平稳健康发展。

　　1.中央着力化解房地产库存，完善房地产制度建设

　　1.1中央多轮会议着墨房地产，促消费、去库存总基调贯穿始终

　　两会提出稳定住房消费，积极鼓励住房需求。2015年3月，全国两会召开，提出要“加快培育消费增长点，稳定住房消费。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”两会仍将分类指导、因地施策作为2015年房地产政策总基调，进一步强调了地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。4月底中央政治局会议提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”2015年宏观经济依然严峻，房地产业首要任务是保持市场平稳发展，稳定住房消费，为整体经济实现保增长目标提供保障。中央对房地产稳消费的表态，有利于稳定市场预期，提振市场信心。

　　年末中央多轮会议定调化解房地产库存。年末中央多次表态去库存促消费，11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日李克强主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房消费。12月18-21日结束的中央经济工作会议强调化解房地产库存。提出通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。12月28日住建部召开全国住房城乡建设工作会议，强调巩固房地产市场向好态势。要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点。此前十八届五中全会全面放开二孩政策，也将进一步扩大总体住房需求。

　　1.2完善房地产制度建设，大力发展住房租赁市场

　　住房租赁市场加快发展。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，在经济社会发展中起到十分重要的作用。通过租赁解决住房问题已成为城镇居民家庭实现住有所居的重要方式。1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出多管齐下发展住房租赁市场，鼓励REITs试点，多来源增加住房租赁市场资金供给。1月28日，住建部、财政部和中国人民银行联合对外发布《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》，提出放宽提取住房公积金支付房租条件的通知，进一步加大对租赁市场的支持力度。中央经济工作会议提出要发展住房租赁市场，购买库存商品房作为公租房及租赁转化源头。全国住房城乡建设会议强调，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。

　　中央进一步深化改革创新，加快制度建设，激发市场活力。当前经济发展进入新常态，“稳增长、调结构”仍将是社会经济发展的重点。中央在既定的新常态基调下调节经济发展，更注重深化改革和调整经济结构。宏观政策方面将保持连续性和稳定性。同时中央还提出保持稳增长与调结构的平衡，注重加大结构性改革力度，优化经济发展空间格局，向结构调整中获取新经济增长点，将改革举措有效转化成发展动力。国务院批转发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》强调，着力抓好已出台改革方案的落地实施，抓紧推出一批激活市场、释放活力、有利于稳增长保就业增效益的改革新举措，使改革新红利转化为发展新动力。中央政策继续补充完善长效机制建设，包括新型城镇化、户籍制度、财税制度等方面，以稳定经济增长释放消费潜力。

　　2.金融信贷调整成为年内主基调，构建宽松金融环境

　　2.1降准降息等货币政策组合发力，力促市场消费

　　央行年内五次降息，利率降至历史低点。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月11日、6月28日、8月26日再分别下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点。10月24日起，央行年内第五次降息，五年以上长贷利率降至4.9%，五年以上公积金贷款利率降至3.25%，均处于历史低点。

　　央行多种方式释放流动性，进一步改善企业融资环境。2月5日起，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；6月28日定向降准；9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月24日起，再次下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。今年以来，央行四次普遍降准，流动性大幅释放，房地产开发企业资金压力将进一步缓解。此外，央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点增加市场流动性和可贷资金的举措，引导扩大金融机构信贷投放行为，增加实体经济资金流动性，进而达到改善市场预期、提振实体经济的作用。

　　金融改革稳步推进。9月6日，央行放开商业银行和农村合作机构等存款利率上限，这标志着我国的利率管制已基本放开，利率市场化进入新阶段。中央经济工作会议提出要加快金融体制改革，尽快形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到充分保护的股票市场，抓紧研究提出金融监管体制改革方案。五中全会也提出要“改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架”，未来适应现代金融市场发展的金融框架将逐步成形。此外，12月11日，中国外汇交易中心在中国货币网正式发布CFETS人民币汇率指数，有助于推动人民币汇率市场化，汇率形成机制的逐步完善将进一步推进市场化的改革和机制完善。

　　2.2房贷首付持续下调，鼓励自住及改善需求

　　房贷标准持续放宽。继2014年“930”政策之后，信贷政策持续放松，“330”政策明确降低商贷二套房首付比例，鼓励改善性住房需求，同时也降低了公积金购买首套房首付比例；“831”政策明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金最低首付款比例降至20%；新“930”政策指出在不实施“限购”措施的城市，商贷首套房最低首付比例降至25%。目前首套房商贷达到了五年内最低点，同时根据2014年“930”政策，已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付最低也有望执行首套房贷款政策而下调。信贷政策的逐步放宽，明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度，并在一定程度上缓解了各级城市的库存压力。

　　3.公积金政策逐步放宽，持续降低购房门槛

　　3.1中央公积金持续放宽，多项措施加大使用效率

　　公积金支持力度持续加大。今年以来，国家公积金政策积极调整，除了降低首付比例、提高贷款额度外，还通过放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大公积金使用效率。3月20日住建部召开的全国加强住房公积金管理电视电话会议，强调要发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金。9月30日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高实际贷款额度、拓展贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等。年末国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，在放宽提取和使用条件的同时，提出公积金资产证券化，增强资金流动性、促进资金保值增值，进一步推进公积金制度改革。

　　国管公积金政策持续放宽。目前国管公积金已上调首套自住房贷款最高额度至120万元，首套结清购买二套房，贷款最高额度提至80万元，首付均已调整至两成。3月18日，国管公积金《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。11月12日，国管公积金发布《关于调整中央国家机关住房公积金个人贷款措施的通知》，进一步加大贷款支持力度，职工购买首套房申请贷款不再考虑近1年内是否提取过住房公积金，且计算贷款额度时账户余额不足7万元均按照7万元计算。公积金贷款门槛的持续放宽，在一定程度上能够减轻购房者压力，刺激需求释放。

　　3.2地方积极跟进灵活调整细则，放宽公积金政策促消费

　　各地密集调整政策，公积金贷款量显著增长。根据中央继续推进住房公积金改革、用好用足公积金的指示，多省市密集调整公积金政策，多种方式积极提高公积金使用效率，刺激潜在需求释放，覆盖范围逐渐扩大。公积金政策的持续放松促使公积金贷款发放量明显增长，统计数据显示，前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。

　　部分城市库存压力下调整力度加大。降低公积金首付方面，多地已将公积金首套房贷最低首付比例降至20%。其中湖南进一步放宽，对拥有1套住房但未结清个人商业住房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例由40%降低至30%。针对公积金贷款申提门槛放松，“闽七条”规定还清首次住房公积金贷款可第二次申请住房公积金贷款，贷款利率执行基准利率。广西对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询借款人家庭持有住房套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款。石家庄公积金贷款支持首套及二套普通住房需求。乌鲁木齐职工首次购买住房贷款额度未达到本人最高贷款额度虽首贷未还清，仍可以申请第二次贷款，但两次贷款额度之和不得超过本人最高贷款额度。针对存量房公积金贷款放宽，郑州规定缴存职工使用公积金贷款购买存量商品住房的，贷款比例调整为最高不超过房产总价的60%。苏州将存量房最高贷款限额上调，单人从现行的21万元上调至45万元，家庭从现行35万元上调至70万元。北京、上海等多地提高贷款额度上限，太原等地年内多次上调公积金最高贷款额度。此外，呼和浩特等地延长公积金贷款期限。

　　部分城市积极探索公积金证券化，盘活存量资金，提高公积金利用率。为盘活公积金使用效率，地方积极探索公积金信贷资产证券化。上海国际信托有限公司于12月4日发行上海首例公积金个人住房贷款资产支持证券（ABS），此前已有个人住房抵押贷款支持证券（RMBS）发行，此次则是将信贷资产证券化拓展到公积金领域，有助于激活住房公积金信贷资产的存量，进一步增强地方公积金资金流动性，有望获得更多城市效仿。