全国写字楼市场分化加剧 二线城市空置率将攀升

　　2015年的楼市分化不仅体现在住宅上，写字楼的分化趋势也愈加明显。

　　高力国际最新报告显示，2015年，多数主要城市写字楼物业市场持续快速扩张，年内共有写字楼建筑面积近400万平方米的57个新项目在北京、上海、广州、深圳以及其余10座二线城市落成。需求受与写字楼物业需求高度相关之第三产业的增长驱动，尤以金融及信息产业为甚。然而，2015年市场的表现分化严重，在一线城市实现租金增长及低空置率的同时，众多二线城市面临供过于求的忧虑。

　　在过去这一年，14座城市的总净吸纳量较2014年上升25%，反映了需求的增长。尽管有新增供应，北京和上海的整体空置率在金融行业需求强劲的背景下，分别降至年末的4.7%和5.0%。

　　在深圳，2015年全年对优质写字楼空间的需求也持续增长，净吸纳量同比增长83%至约41.9万平方米。据悉，需求的主要驱动力为内资企业，尤其以IT、金融以及服务行业为甚，例如恒大地产及OPPO于卓越后海中心分别承租近4.9万及1.5万平方米；三星于中洲控股中心A座新设8000平方米；金融服务公司中腾信及思贝克集团于大冲商务中心D座分别承租3650平方米、1750平方米。

　　然而，发展步伐过快的问题在众多二线城市中持续凸显。高力国际研究部中国区董事谢靖宇先生表示，成都的空置率因新增供应的集中放量而攀升至43.5%，沈阳、天津的空置率分别为42.1%、30.0%。在其它城市，譬如杭州、南京和厦门，成熟的核心区仍能保持相对较低空置率，但平均租金则被尚未成熟的新区所拉低。

　　租金表现的分化也日渐显著。高力国际数据显示，2015年上海的租金增长最快，其平均租金为每月308.1元/平方米，同比增长9.1%，创下了2008年第三季度以来的新高。北京依旧保持了中国写字楼物业租金最贵的纪录，其平均租金为每月331.6元/平方米，同比增长2.3%。深圳的甲级写字楼平均租金也同比上涨6.9%，至每月215元/平方米。

　　但在多数二线城市中，平均租金因新兴区域新增供应的租金低于平均而保持平缓或有所下降。

　　谢靖宇表示，2015年一线及二线城市市场分化在投资市场上最为突出。仅在上海一座城市便有总价值达654亿元的38项大宗交易完成，无论年交易总价还是交易总量皆为迄今之最。其中，年内，中国人寿以总价约人民币89.5亿元收购上海尚悦中心二期的一栋写字楼，也创下了2015年写字楼市场的最高成交价。

　　相比之下，由于投资者对各二线城市供过于求、资本值增长及收益率的考虑愈加谨慎，10座二线城市全年仅有5项交易完成。

　　谢靖宇认为，中国的写字楼物业市场格局将在2016年持续快速发展，写字楼建筑面积预计将达876万平方米，新增供应的激增无疑将超越需求，并导致空置率的攀升。上海和北京的新项目有望在这两座城市之经济及区域性地位的背景下更快地被消化。但二线城市甲级写字楼市场会因短期内新增供应超出需求水平，或将难以实现快速发展。