2015年广州房价走势分析

　　国家统计局昨日发布的2015年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续11月走势，环比继续小幅上涨。70个城市中，深圳涨幅位居全国之首。

　　新建商品住宅价格环比涨幅为3.2%，二手住宅价格涨幅为3.3%，广州则分别环比上涨0.7%和1.0%，环比涨幅较11月轻微扩大。值得一提的是，四个一线城市的新建商品住宅价格同比涨幅稳居全国前四位，北上广深分别上涨10.4%、18.2%、9.2%和47.5%。

　　一线城市：

　　房价大涨可能性小 取消限购可能性低

　　对于2016年的楼市走势，伟业我爱我家分析，适度宽松的货币政策和降准降息等宽松化政策手段，对楼市成交将产生利好，房企和购房人都将受益。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三、四线城市，市场销售压力较大，存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会，房价上涨乏力。

　　经纬行研究中心则指出，在楼市调控方面，住建部调控政策将视不同城市不同情况实施不同的调控政策，因此预计去库存的宽松政策更可能在库存量大的三、四线城市实施。由于有分城施策的前提，一线城市取消限购的可能性更低。

　　广州去年租金涨幅超二手房

　　在广州去年楼价上涨幅度有限的情况下，二手楼市平均租金的上涨幅度罕有地超过了二手住宅的涨幅。记者从满堂红链家市场部发布的统计数据了解到，2015年全年广州市（不含增城、从化）二手住宅平均月租金为48.4元/平方米，同比上升2.8%，而同年二手住宅均价同比上涨2.3%。假设出租期满12个月，2015年全年的住宅出租回报率为2.8%，与2014年持平。

　　为更准确监测不同面积的物业出租回报率变化情况，满堂红链家市场部对2014年和2015年全年促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并统一计算各面积区间的年度出租毛回报率。发现，2015年面积区间回报率最高的是30平方米以下的小单间，为4.0%，比2014年提高0.5个百分点；144平方米以上的非普通住宅出租回报率则比2014年回落0.1个百分点，数值是2.7%，这也是2015年出租回报率唯一出现同比回落的面积区间。

　　满堂红链家市场部高级经理周峰分析，2015年全年兼有“长线投资”作为目的入市购房的客户比例为48.4%，比2014年增加6.7个百分点，其中第三季度该比例高达52.8%。受广州限购政策持续执行的影响，投资客购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但在目前信贷利率相对较低的前提下，能有效抵抗政策的冲击。小业主只要持有物业到政策适度放松的时间段，便可获得更多溢价转售的机会。

　　周峰认为，2015年罕有地出现平均楼价升幅不及平均租金升幅的情形，虽然给了非投资类客户有积极入市的动力，但这并不是“常态”。一旦租金受市场需求群体的减少或经济大环境的变化而下调，其出租回报率也会随之变化，不排除未来一段时间还有继续走低的可能性。

　　广州楼价涨幅走势平稳

　　国家统计局表示，上月，新建商品住宅价格同比上涨的城市有21个，二手住宅价格同比上涨的城市有35个。而70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%，分别高于去年11月1.2和1.4个百分点。

　　记者整理发现，相比上海和深圳，广州楼价去年走势较为平稳。一季度呈现平稳且稍微略降的态势，二季度一、二手价格均走出了一波小高潮，在刚性需求有所消耗之下，三四季度的价格又进入稳步微升的阶段。